・個人投資家がアパート投資で成功するために知っておこう空室問題

 

不動産セミナーなどでは聞くことができない不動産投資のメリットと、不動産投資のデメリットのひとつである”アパート投資の空室問題”を、不動産投資で失敗の無い私がご説明します。成功する不動産投資には、ある程度の勉強が必要です。私は不動産業者の家庭で育ち不動産業界の裏の裏まで幼いころから見てきました。そして現在、自身で不動産会社を経営しています。過去現在ふくめ不動産投資で一度も失敗したことはありません。全物件100%成功しています。


不動産投資は、株式投資と違いお金を投資をするだけで配当が得られるという、債券とはまったく異なります。不動産投資は、不動産の購入から入居者の募集・建物の修繕と続きがあるからです。投資したお金を換金する時の、その不動産を売却出来た価格で不動産投資の失敗か成功かがきまります。つまり不動産投資は貸家の運営と、不動産の売却で投資の成否がきまるのです。


不動産投資では、初めに購入する投資物件の良し悪しで、投資の最終結果が左右します。それほど最初に購入する物件は重要になります。サラリーマンの方や個人投資家の方にとっては投資金額が大きく、ときには人生を左右してしまうこともあるのが不動産投資です。どなたであっても不動産投資をはじめるという方は、不動産会社の営業マンがすすめる不動産投資のメリットだけではなく、不動産投資のデメリットにもしっかりと目をむけてください。そしてデメリットを充分に理解することで、リスクを最小限に減らすことができるのです。デメリットにしっかりと向き合い、不動産投資家としての安定収入と最大限の利益をめざしましょう。


上記のとおり、今回は不動産投資のデメリットの1つである”投資アパートの空室問題”を正確に理解することで、その成功率を格段にあげたいと思います。いわゆる普通の不動産会社の営業マンの話すデメリット回避方法は真に受けないでください。それをそのまま真にうけると不動産投資の成功確率がグンと下がってしまいます。

例えば、営業マンがアパート経営の空室リスク(デメリット)を説明するときほ、この空室リスクは”30年家賃保証”で回避しましょうと提案してきます。これを真に受けてはいけません。理由は保証会社といえど、新築当初の家賃を、建物が古くなるにもかかわらず、何の変更も無しに30年継続保証することはあり得ないからです。何も変わらずに保証し続けたりすれば、家賃保証会社が経営破綻をしてしまいます。そのため時期が来れば、家賃保証価格の見直しを必ず投資家に求めてきます。家賃保証の契約書に、家賃の見直しに触れている契約書もありますが、触れていない契約書もあります。触れていない場合は、時期が来ると”会社が倒産すると全ての保証ができなくなってしまう”、”ほかの投資家さんたちも協力してくれています”・・・。と価格見直しについて説得をしてきます。


このような状態に巻き込まれないためにもデメリットの知識が必要になります。投資家が最初の不動産投資で成功確率をグンと上げるため、空室リスクはどのように回避したらよいのでしょうか。



買いたいアパートの種類によって空室リスクをさける方法も変わります。


①先祖代々所有する土地にアパートを建築する場合、不動産会社や建築業者の営業は”ワンルームで高利回りのアパートを建築しましょう”と言ってきます。その説明を無視して、地域の特性に合う独自の間取りと想定家賃を設定した事業計画を立てることがポイントになります。駅から遠く賃借人が少ない地域では、節税目的で無理に建物を建て、そのことで生じる空室リスクをあえて負う必要はないといえます。

②土地付き新築アパートを購入する場合、東京の場合には”新築”というだけで満室になることも多いです。一方で建物が古くなった時に、一気に空室リスクが高まる可能性があります。融資が受けやすいということで購入する方が多いですが空室リスクの分析をおこたれば、将来的に失敗のリスクがグッと高まってしまいます。ポイントは2つ。


1.部屋の広さ。(間取りはワンルームや1Kが多いが、部屋の広さは重要)

2.購入物件の売却時期


まず1.の部屋の広さについて詳しく書きます。最近、部屋の面積を極端に小さく施工して、”建物全体の総戸数を増やすことで利回りを上げる”こういった投資物件が増えています。しかし新築時の募集賃料は、貸し出し面積が少ないから、狭いからといって割安なわけではありません。長期で資金調達をおこない投資する不動産投資では、将来的に発生する建物の修繕費、あるいは先の中古物件の賃貸市場を想像すると、購入エリアによって、または物件周辺の賃貸物件の供給状況次第で、家賃の急激な下落の可能性があります。



2.の売却時期、これは大変難しいとお答えするのが正直な回答です。ですが、不動産投資で失敗率0%の私が実行する方法があります。これは、新築物件の場合不動産業者が売主なので物件の立地でミスがないことを想定してまず考えます。仮に小さな間取りのワンルーム新築アパートを購入した場合は、地価の変動に注目してなるべく早く売却をします。将来、建物が古くなり不動産価格の上昇よりも賃料の下落の方が著しい場合には要注意です。投資物件としての魅力がなくなります。周辺物件の平均利回りで売却したとき、実質利益は、売却時期の融資残債等でおおきく変わってしまいます。賃料相場と物件相場に注意して売却をしなければいけません。



③土地付き中古アパートを購入する場合、空室リスクで最も注意する点は、立地。あとは世間を騒がすほどの施工トラブルは入居者に影響を与えます。沿線や駅からの距離・周辺における同様の貸室供給量になります。中古の魅力は家賃は一定以下には下がりずらいので、家賃を下げることやリフォームに変化を加えることでリスクを減らすことができます。



アパートの投資では立地がとても大切です。新築アパートの入居率や家賃は将来的に約束されるものではありません。ですから目先の収入を重視してはいけないのです。建物修繕費や家賃の下落など、収支の変化から返済にこまらないように余裕をもって計算しましょう。アパートの立地を大切にする理由は入居率向上だけではなく、土地価格の動向も目的にしています。将来的には立地による土地の価格差が開くことも予想できます。アパートを売却するときに土地価格の動向で収益に大きな差が開くこともあるからです。



当社の女性のお客様で投資物件を売却させていただき、約10年で1億5,000万円と4億以上の収益をあげた方が実際にいらっしゃいます。資金調達のハードルはありますが立地の良い場所の中古アパートはリスクが最も少ないです。投資物件の購入・売却は大切なポイントです。信頼のできる不動産会社から安心できる投資物件を購入することで不動産投資を成功させましょう。



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2016年10月01日