・個人投資家がアパート投資で成功するために知っておこう空室問題

 

成功する不動産投資は、ある程度の勉強が必要になります。今回は、不動産セミナーなどで聞くことが無い不動産投資のメリットとリスク回避のひとつを、不動産投資で失敗の無い私がご説明します。と私は不動産業者の家庭で育ち不動産業界の裏まで幼いころから見てきました。現在、不動産会社を経営している現在もふくめ不動産投資で失敗したことは一度もありません。全物件100%成功しています。


不動産投資では株式投資の様に投資家はお金を投資をするだけで配当が得られるという債券とはまったく異なります。不動産投資は、不動産の購入・入居者の募集・建物の修繕があります。最後に投資したお金を換金する場合、不動産を売却したときの価格で不動産投資の最終結果がきまります。不動産投資は貸家の運営と不動産の売却で投資の成否がきまります。


不動産投資では最初に購入する投資物件で、投資の最終結果が左右するほど重要になります。サラリーマンや個人投資家には投資金額が大きく、ときには人生を左右してしまうこともあります。不動産投資をはじめる方は不動産会社の営業マンがすすめる不動産投資のメリットの話だけではなく、不動産投資にもメリットとデメリットがあります。デメリットを充分に理解することでリスクを最小限に減らすことができます。
不動産投資家としての安定収入と最大限の利益をめざしましょう。


不動産投資はデメリットを正確に理解することで成功する確率がグンと高くなります。何%かはわかりません。不動産会社の営業マンが営業トークで説明するデメリット回避の方法を真にうけると不動産投資の成功確率がグンと下がります。

例えば、アパート経営の空室リスク(デメリット)を営業マンが説明する30年家賃保証(メリット)などで回避すると不動産投資の成功率がグンと下がりますね。理由は新築当初の家賃を建物が古くなっても変わらずに30年継続保証することはあり得ません。

これでは逆ザヤになり家賃保証をしている会社が経営破綻をしてしまいます。そのため実際には家賃保証の価格見直しが投資家に求められます。家賃保証の契約書に家賃見直しに触れている契約書もありますが、触れてない場合には当社が倒産すると全ての保証ができなくなりほかの投資家さんたちも協力してくれています・・・。とかなんとか言われて説得を受けるわけですね。


このような状態に巻き込まれないためにもデメリットの知識が必要になります。投資家が最初の不動産投資で成功確率をグンと上げるには、今回の空室リスクはどのように確率を下げて解決をしたらよいのでしょうか。


アパート経営のデメリット・・・空室リスク

買いたいアパートの種類に依って空室リスクをさける方法も変わります。

①先祖代々所有する土地にアパートを建築する場合には、不動産会社や建築業者の営業がすすめるどこでもワンルームで高利回りの説明を無視して、地域の特性に合う独自の間取りと想定家賃を設定して事業計画を立てることがポイントになります。また都内では少ないかもしれませんが駅から遠く賃借人が少ない地域では、節税目的で無理に建物を建てることで生じる空室リスクを負う必要はありません。

②土地付き新築アパートを購入する場合には、東京の場合には新築というだけで満室になることも多いです。しかし建物は古くなったっときには空室リスクが急速に高まる可能性があります。融資が受けやすいことで購入する方が多いですが空室リスクの分析をおこたれば先行き失敗リスクがグンと高まります。ポイントは2つになります。


1.ワンルームや1Kが多いと思いますがお部屋の広さが重要です。

2.購入物件の売却時期


1.の注意点では、最近お部屋の面積を非常に小さく施工して新築建物全体の総戸数を増やすことで利回りを上げる投資物件が増えています。新築時の募集賃料が貸し出し面積に応じて割安なわけではありません。長期で資金調達をおこない投資する不動産投資では、将来的な建物の修繕費や中古の賃貸市場を想像すると購入エリアや周辺の賃貸物件が供給されている状況次第では、家賃の急激な下落の可能性もあります。



2.の注意点は大変難しいとお答えするのが正直な回答です。不動産投資で失敗0%の私が実行する方法は、新築物件の場合には不動産業者、いわば同業者が売主なので物件の立地でミスがないことを想定して考えます。私は購入しませんが仮に小さな間取りのワンルーム新築アパートを購入した場合は地価の変動に注目してなるべく早く売却をします。将来、建物が古くなり不動産価格の上昇よりも賃料の下落が著しい場合には要注意。投資物件としての魅力がなくなり、周辺物件の平均利回りで売却したときの実質利益は、売却時期の融資残債等でおおきく変わってしまいます。賃料相場と物件相場に注意して売却をしなければなりません。



③土地付き中古アパートを購入する場合には、空室リスクで最も注意する点は立地と世間を騒がすほどの施工トラブルは入居者に影響を与えます。沿線や駅からの距離・周辺における同様の貸室供給量になります。中古の魅力は家賃は一定以下には下がりずらいので、家賃を下げることやリフォームに変化を加えることでリスクを減らすことができます。



アパートの投資では立地が大切になります。新築アパートの入居率や家賃は将来的に約束されるものではないので、目先の収入を重視してはいけません。建物修繕費や家賃の下落など収支の変化から返済にこまらないように余裕をもって計算しましょう。アパートの立地を大切にする理由は入居率向上だけではなく土地価格の動向を目的にしています。将来的には立地による土地の価格差が開くことも予想できます。アパートを売却するときに土地価格の動向で収益に大きな差が開くことがあります。



当社の女性のお客様でも投資物件を売却させていただき最終的に約10年で1億5,000万円と4億以上の収益をあげた方が実際に居ます。資金調達のハードルはありますが立地の良い場所の中古アパートはリスクが最も少ないです。投資物件の購入・売却は大切なポイントです。信頼のできる不動産会社から安心できる投資物件を購入することで不動産投資を成功させましょう。



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2016年10月01日