・はじめて不動産投資をする個人投資家が成功するために必要なこと

2019.02.12

近の報道で個人投資家が金融機関に提出する書類を不動産業者が改ざんして、アパートやシェアハウスを購入した内容のニュースをよく見ます。この機会に個人投資家が不動産投資でおなじような被害に会わないために、どこに注意すれば不動産投資の失敗をさけることができるのか。この点を明確にすることで、個人投資家がはじめての不動産投資を安心しておこなえると考えています。


報道された不動産会社では、どんな投資物件や投資のシステムを投資家に紹介したのでしょうか。
ふたつの例を簡単に説明します。

①報道された投資物件で有名なシェアハウスは、かぼちゃの馬車ですね。かぼちゃの馬車では、スルガ銀行に改ざんした書類で融資を申し込んだ以外にも長期の家賃保証がありました。かぼちゃの馬車に投資した個人投資家に家賃保証をしているシェアハウスでは、入居者の支払う賃料よりもスマートデイズ(かぼちゃの馬車の売主不動産業者)がオーナーに支払う家賃保証の金額が高い状況や実際の入居率が非常に低い状況も報道されていました。


②先日報道されていた不動産会社の書類の改ざんでは、投資家の預金残高48,000円を50,000,000円に改ざんして、金融機関より不動産融資の承諾させた内容でした。この個人投資家が購入したのは岩手県の一棟マンションです。物件の引渡し直後から入居者が退去しはじめて、退去後の室内は雨漏りをしている状況でした。現在は月々300,000円の資金の持ち出しになり、金融機関への支払いを滞納している状況が紹介されていました。

本来なら地方の高利回り物件なので、購入後は月々ローンの支払い後に手元に○○万円残ります。という営業マンの説明だったのでしょう。ふたつの物件は、新築のシェアハウスと地方の高利回り物件という違いはありますが、個人投資家の方が魅力を感じた共通点はどこにあるのでしょうか。



なぜ、不動産業者のうまい話を信じてしまったのでしょうか。個人投資家の例を参考に失敗した理由を考える事が大切です不動産投資をこれからはじめる方は、同じ失敗をしてしまわないように失敗した理由を明確に理解したうえで不動産投資をしましょう。投資家の不安心理を解消して、簡単に不動産投資で老後の資産形成ができると思わせる。ひとつは、投資家への情報不足から自己資金が無くても投資物件を購入できると思い込んでしまうこと。

ふたつめは、家賃保証や高利回り物件という安定収入を見せかけることで、投資の失敗が少ないと思い込んでしまうこと。このふたつが個人投資家の不安心理を解決してくれる要素だと思います。ここで私の正直な考えをご説明します。自己資金については、不動産投資の指南書や不動産セミナー(参加したことはありませんが)などでレバレッジ(少ない投資金額と銀行借り入れで大きな投資を行うこと)をすすめられることも多いと思います。

これは自己資金が無くても、不動産を購入することで資産を作ることが最も効率が良いとしているのではありません。投資家に現金や資産があっても少なめの自己資金投入と購入した不動産を運用することで投資効率を上げていくことです。家賃保証については、以前ブログの記事にしましたが、不動産会社の家賃保証は信用しない。不動産会社から保証されている家賃の値下げ交渉をされる場合もあります。不動産会社の倒産で家賃保証がなくなることもあります。
個人投資家に注意してほしい点は、新築の投資物件に設定されている家賃は将来下がります。建物の老朽化と共に設定家賃も下落するのが一般的です。

サブリース(家賃保証)の問題点


高利回り物件については、都内の投資物件は利回りが低く地方の投資物件は利回りが高いです。これは土地の価格差もありますし、投資家の物件需要や空室率の影響も高いと思います。地方の物件で入居希望者が極めて少ない立地での想定家賃は期待値の表記と考えてください。


個人投資家の方にとって不動産投資で大切なことは、ご自身の理想や願望が強くなりすぎると自分の判断では、正確な判断ができない場合があることを理解することです。最終的には、投資家自身が投資の成功を考え根拠のない期待をこめた推測までしてしまうこともあります。基本的に、不動産を購入するときには、ある程度自己資金を蓄えてから不動産投資をはじめることをおすすめします。不動産会社から紹介される高利回りの物件には理由や何か訳があると考えてください。実際の入居状況や周辺の物件も参考にしてください。できるだけ家賃保証を受けなくても入居者を探せそうな物件をえらびましょう。


最も大切なのは、不動産会社の外観や立地の印象で判断することは避けましょう。正確な情報提供や投資家の立場でアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶことが不動産投資の成功へのみちです。

ブログ一覧へもどる

 

2016年10月01日