・不動産投資を成功させる条件:家賃収入と間取りの関係

不動産投資の基本中の基本。一番大事なものは家賃収入です。では家賃を得るための建物はどういった間取りが効率的か。ご自身のご検討の土地に、どの様な間取りの建物を建てればよいか考えてみてください。

答えは投資物件で一番多い間取り、1Rまたは1Kです。(新築の場合)簡単な話、同じ条件の土地があったとすると、利回りを上げるのは小さな部屋を数多く建築するプランとなります。新築した場合、部屋が小さくても条件が悪くても建物が新築という付加価値で満室になることが多いからです。

※設定家賃にもよりますがですが、この付加価値の効果は果たしてどの位続くのか、ということが問題となります。賃貸専門の不動産業者に話を聞いたところ、顧客が新築の付加価値を感じ、入居率が高い状況が維持できるのは約5年とのこと!ですから新築物件を買う時には、新築感が切れる5年以降は、家賃は下落せざるをえないだろうと想定して購入することが大切です。シェアハウス問題のような被害にあわないためにも、不動産セミナーでの話は慎重に聞いてください。いわゆる出口戦略とは、彼らにとってセミナー参加者に投資物件を購入させる事なのです。一般的には出口戦略などはそもそも無いと考える方が無難なのです。
ちなみにですが、中古の物件に投資する場合は、少し難しくなります。間取りが小さいワンルームだと想定利回りは高くなりますが、賃料設定の調整だけでは、入居者が決まらない物件もあります。中古の投資物件を購入する時は、同様の条件で周辺募集家賃を参考に慎重に購入価格を検討する必要があります。中古の難しさは、3点ユニットが人気がないとか、10㎡強の間取りは小さすぎるとか、色々と否定的な意見がでることも確かにあります。しかしながら、一番難しいのは、入居予定者が妥協できる条件が様々な事です。駅近で入居率が常に高い場合以外は、ある程度返済に余裕が持てそうな物件と判断できた物件のみ購入してください。不動産投資をするには、利回りと金融機関の不動産評価を基に、・融資可能価格・自己資金・返済金額等の三つで、判断し購入するのが一般的です。ですが、表面的な利回りに魅力を持たせて売り抜いている、部屋の面積が数㎡しかない狭小間取りの、高利回り新築アパートには慎重になってい下さい!立地などが魅力的で入居者が多い地域以外は、現在共同住宅は供給過多の状況です。すでに中古となり魅力を失った狭小部屋は、居住性の悪さから入居率が著しく下がる可能性が高いのです。相続した不動産の有効活用をお考えの方、あるいは不動産投資をこれから始める方は、この事は簡単で基本中の基本的な考え方として、不動産投資を成功させてください!

2019年03月19日