・投資物件を高く売る。売る前に知っておくべきこと。


一棟マンション。アパート。これらを投資物件としてお持ちの方、あるいは意図せずも相続で舞い込んできたから持っているという方もいらっしゃるかもしれませんね。もしその物件を今売ろう、いつかは売るつもりだとお考えであれば、事前に知っておくべき事を書いていきます。

 

投資物件に限ったことではありませんが、みなさんがお手持ちの物を売ろうと考えたとき、おもちゃでも、家具でも家電でも、まっさきに考えることはなんですか?そうですね、まず”いくらくらいで売れるだろうか”と考えるのではないでしょうか。そして次に、できれば”できるだけ高く売りたい”と考えるのではないでしょうか。 売ろうと考えた物が不動産であっても、ももちろんみなさん、”できるだけ高く売りたい”と考えるのが自然です。ですが、『高く買います!』と声高に高額な購入金額をだしてきた不動産会社に安易に飛びつくことはとても危険なことです。高値で買い取ってくれるからと、よく考えずに売却先に決めて、契約したために、思わぬ落とし穴におちてしまうことがあります。つまり想定外の損をしてしまうことがあるのです。

 

その理由は、高い購入金額をだしてくる不動産会社の特徴にあります。実は高い購入価格を提示する会社は、特定の購入条件をだしてくることが多いのです。その条件とは”三為契約”という契約形態です。これを購入条件としてだしてくるのが特徴です。 ”三為契約”とは手付金を少なくして、契約直後に転売することを目的としている契約です。不動産会社の都合で、(最終決済日までに個人投資家へ再販売ができないとき)決済を伸ばされたり、最後には解約になるケースまであります。 ご自身の物件を無事売却できたとホッとしていたら、突然相手の都合で解約になってしまうこともあるのです。解約になるくらいどってことない、損するわけじゃないしと思われましたか?ですが実際にはそういうわけにはいかないのです。一端解約となると、実は見えないところで損が発生しています。 どのような損かという、解約後、新しい買取りさきを探すために再販売をはじめます。このときに買取業者の提示する買取価格は、前回の契約価格よりも下がってしまう事が多いのです。 その理由。 ”三為契約”という契約行為に対する金融機関の融資は厳しくなっています。最近では三為契約で締結されている物件には融資を行わない金融機関が出ています。不動産を買い取った業者が物件を転売できない状況が増えてきているのです。 ですから、三為契約で物件を購入した買取業者は、自分たちの思うように物件を販売することができません。お客さんがついたとしても、銀行から融資が下りないのです。ですから買取り業者はどんどん、追い込まれ、転売先を必死に探します。買取業者は物件の売主として、売ろうとしている物件の情報を各不動産会社に広く拡散していきます。 (運よくこの時点で、融資を必要としていない、自己資金の潤沢な投資家が購入者として現れたときにはよいのですが…高額の投資物件です。融資の必要がない顧客を探すが難しいことは明白です。) 広く拡散しても、どこも買取業者が売却先を見つけることができない場合には、売買契約が解約になってしまいます。

 

解約後には再度、買取業者を探さなければならないわけですが、ここに落とし穴があります。再販売としてだした物件情報は、すでに前回”三為契約”した不動産業者がこの物件の売主と名乗り各不動産会社に情報を拡散してしまっています。不動産業者の間では、、前に出ていた物件であり、周知済みの物件になるわけです。 目新しい物件ではなく、再販売となった物件情報見ても、不動産会社はあの時売れなかった物件情報がまた流れてきたんだなー程度の取り扱いになります。 新たな買取業者を探すため、再販売の物件に目新しさをつけなければならなくなります。それが値引きです。自然と価格を下げなければ、購入対象物件になりえない状況が作られてしまうのです。これが見えないとこでの損。最初の契約価格よりも値段が下がってしまう理由です。

 

再販売になって、大切な物件が値下げになる。という事態にならないためには、買取業者の三為契約条件を避けることが、二次的なリスクを防ぐことにつながります。 投資物件を売却するときには事前に知っておくべき事。それは売却価格だけを見て決めるのではなく、契約条件の内容や代金の支払い条件、これらもあわせて検討して、よりよい売却先を見つけることです。そのことが必ずあなたの利益につながっていきます。

2019年07月22日