・私道面の土地の購入:参考プランで収支が合わない時にしたこと

道路や古い私道などに面した土地を購入された時、建物を新築する前に道路査定を行う事でプラン変更が必要なことがあります。参考のため実例を書きました。春頃に売却予定の土地。所有者はご老人で、相続税を計算を税理士におねがい。そこで億単位で納税する必要がある事が初めてわかりました。そのお金は不動産を売って工面することに。知人の不動産会社がこの物件の売却依頼を受け、私も不動産を現金化するお手伝いをいたしました。



所有者の方は、地方の土地も含め順調に現金化していきました。そして最後の物件は、土地。

古い木造アパートが建っている面積約55㎡の土地です。空アパートの状態で売却を検討。空室状態のまま何年も建物あったので、不用心だから早く更地にしたいとのこと。相続で取得しており、実際に現地に行ったことはないということでした。お話を伺い、その最後の土地を購入させていだだくはこびとなりました。



土地の売り値は、お孫さんがお勤めの不動産会社が購入予定価格を提示していました。提示額で売却できれば、納税予定金額に必要な価格をおさえることができました。ですのでその提示価格がそのまま売却基準価格となりました。そして後日、もらった建物の参考プランには、各階1部屋の2階建て2戸のアパート設計プランが資料として添付されていました。



ですがこのプランでは、収支を合わせるのが難しい状況。土地の購入価格はご希望価格で買わせていただいても、こちらの収支計算が合わない状況です。。。ご希望価格で買わせて頂くとして、、どうすべきか、、最初から設計プランを自身で見直す事にしました。



土地の有効面積は、前面道路が4m未満の場合、この道路査定をすることにより、土地の有効面積が決まります。道路幅員や道路位置に変更があると土地の正味面積や斜線制限などが影響を受け建物の設計が変更になる場合があります。

今回、土地の正味面積に変更はありませんでしたが、道路が作られた昭和40年代に申請された位置指定道路の申請図面では、現状の道路よりも奥行が約2mほどある事が区役所の現地調査で判りました。この調査結果をへて「設計は全て見直し」することができたのでした。



設計見直し理由は2点

①前面道路が想定した現況図より延長することで道路斜線制限に建物の屋根が抵触すること

②間口が狭く、長屋住宅で共同住宅を建築するしか手段が無かった土地でしたが、共同住宅で建築確認が取得できる状況になった



そこで狭小新築住宅の設計を専門とする設計会社に、参考プランの設計を依頼。土地の道路間口も約3mと狭い土地でしたが、何とか長屋住宅で4戸のプランが入りました!

各お部屋の大きさは平均で6.4帖のワンルーム、2階の2部屋にはロフトが取れました。各お部屋の間に廊下を、廊下進入路には扉を設置してオートロックにすることが出来ました。間取りも変更され外階段にすることができました。これで、収支の問題が解決!ご希望の金額を提示をすることができました。そして、当社が土地を購入できることにもなりました。

こ階段の位置や建物の配置など全てに変更が行われました。狭い敷地で各種の変更は設計士の実力を実感します。



このプランが最終建築予定プランとなり、土地の引渡しを受けた後には、このプランで建築確認申請を提出。4m未満の道路や古い私道などに面した土地を購入した時には、建物を新築する前に道路査定を行う事でプラン変更が必要な場合もあります。覚えておくと良いと思います!

2019年03月19日