・不動産投資マニュアル:不動産投資を始める前に読むブログ

不動産投資をしようと考えたとき、まずはじめにどの不動産に投資をするかを考えなければいけません。投資の目的によって投資対象の不動産はちがってきます。

不動産の主な種類としては、

①更地

②アパート(共同住宅)

③マンションの一部屋(ワンルーム・から・ファミリーマンションまで区分所有権)

④一棟マンション(マンションの建物一棟全て)

⑤一棟ビル(事務所・商業店舗・混在タイプ)

などになります。

ここからは具体的な運用例を挙げて、説明していきます。

①更地:貸駐車場(月極・コインパーキング)・太陽光パネルを設置して収入を得る等。

都心部では土地の価格が高く収益性があまり見込めません。更地に投資する方は、非常に少ない。収益性よりも将来の土地価格の下落を避ける目的や土地の立地や利便性に価値をお持ちの資産家の方がご購入されるケースが多い。

②アパート:賃借人(入居者)にお部屋を貸す事で家賃収入を得る等。

初めて不動産投資をされる方や個人事業主の方など投資対象としては多くの方に好まれます。建物の構造が木造で建てられている事が多いので、中古の場合には築年数により金融機関から長期融資の期間が限定することがありますので、新築や築年数が浅い物件が好まれる傾向あり。



③マンションの一部屋:賃借人(入居者)にお部屋を貸す事で家賃収入を得る等。

分譲マンションの一部屋は、新築では分譲業者がワンルームや1Kなどを販売しています。中古のワンルームマンションは、比較的投資金額が小さいので、不動産投資をはじめる方や分散投資をしている方がマンション投資をしている傾向があります。分譲マンションの投資では、表面的な利回りは高くても、月々管理費と修繕積立金が必要となるため、月額の維持経費を差し引いた利回りは低くなります。また、家賃収入が見込めない空室時は、オーナーの負担は重くなります。

④一棟マンション:各お部屋を貸す事で収入を得る等。

投資金額は大きくなりますが、建物の構造がRC造(鉄筋コンクリート造)などで建築されているので、建物の耐用年数が長く、銀行からの長期融資を受けやすく担保評価が高くなる傾向があります。建物の総戸数も多くなるので、若干の空室リスクが軽減されることで、安定収入が予想されされます。大型の建物の場合には、エレベーター等建物の各種維持管理費用が必要になります。投資物件を何件かご購入された投資家の方々は、一棟マンションを好まれる傾向があり。



⑤一棟ビル:各フロアーや区画を個別に貸す事で収入を得る等。

専門的にビルを保有する会社や一般法人が投資することが多いです。投資金額も大きくなり建物の立地により事務所や店舗など、テナント入居率は大きく異なります。判断を誤るとがテナント募集が困難な状況になることがあります。マンション投資では、管理費や修繕積立金の負担があります。新築マンション投資は、売却時期によっては購入時の価格と売却時の価格差が大きくなることがあり、その間に得た家賃収入では補いきれず、売却損が発生する可能性があります。投資物件を銀行借り入れにより購入予定の投資家の方々は、中古マンションやアパート、一棟マンションを投資対象の物件とする方が多い。

みなさんにあてはまるのは何番だったでしょうか?

次に考えることは建物の構造についてです。不動産投資は建物の構造と融資には深い関係があります。ですからみなさん、まず投資対象の不動産を選ぶとき、建物の構造をみます。では建物の構造で、なにが変わるのかそれは実際に使用できる耐用年数です。

不動産投資で耐用年数と言うときには、建物の使用の限界をさしているのではなく、建物の構造による法定耐用年数をさしています。

木造→22年

軽量鉄骨→19年(鉄骨の骨格材の厚みが3㎜以下)

鉄骨造→34年

RC造(鉄筋コンクリート)→47年

となります。

中古物件を買う時に、金融機関の融資判断は建物の残存期間(法定耐用年数-築年数)=融資期間。と判断されたり、残存期間の日数が実際に融資のするかどうかの判断に影響を与える場合があります。

融資のご利用を考えているお客様は、新築や築年数の浅い木造の建物やRC造(鉄筋コンクリート)の建物が金融機関の評価額が高いので覚えておいてください。



投資不動産を節税目的でご購入予定のお客様には、建物の残存期間が短い物件は、建物評価額と償却期間から節税効果が少ない状態になることも多いので確認が必要です。不動産投資では、建物の構造は投資判断の大切な要素です。

※減価償却資産とは、時の経過等によって、その価値が減っていく資産をいいます。



不動産投資をするにあたり、良く判らない事がある。それが不安になる原因です。今回は投資対象とする不動産の選び方を書きました。投資の目的によって投資対象の不動産は異なります。このブログが皆様の不動産投資成功のお役に立てば幸いです。

2019年03月19日