・私道とは。私道と公道との違いなど私道についてのまとめ記事


不動産広告に載っている言葉、道路にはたいせつな意味があります。広告での道路表記の目的は、車が通ることができる道路幅の確認や、日当たりの目安になるように表記されています。ですがそれ以外に、もっと大切な意味があります。

それは、広告において”道路”と表記される場合、これは”建築基準法上の道路である”ことを意味しているのです。それでは”建築基準法上の道路”ってなに?となりますよね。これは、みなさまが家をでたときになにげなく歩いている道路の種類のことです。

そして建築基準法の道路にも種類がありますが、ここで大切なのは、この建築基準法の道路に接していない敷地の場合、原則として建物を建てることはできないということです。(私道でも、42条2項道路や42条1項2号は建築基準法第42条で定めた建築基準法上の道路に該当します。)ですから、不動産広告には”建物を建てられる道路ですよ”という意味で”道路”と表記しているのです。

では、公道と私道の違いです。簡単には私道と公道の違いは、持ち主(所有権)の区別です。

・公道は主に国や自治体が所有しているもの
・私道は個人または団体が所有している土地を道路として使用しているもの
※私道は管理を自治体など移行して公道になるケースもあり。
※個人の持ち物なので、道路としての利用をやめる、あるいは新たに設置をすることもあり。

私道の上に建てもの等を作ることもできます。ですから人に貸したり、その権利を譲渡ることもできます。ですが、個人の所有ではありますが道路としての役割を果たすために公法的な規制を受けています。(道路内の建築制限(建築基準法44条)、私道の変更又は廃止の制限(同法45条)、道路における禁止行為(道路交通法76条)、道路の使用に際しての許可の必要(同法77条)等です。)

反対に建築基準法で認められてない道路もあります。・水路・高速道路・畑の道で今日まで使われている、あぜみちなどとはいえ、道路の種類は見た目では、判断できません。ですから不動産業者も区役所に調べに行きます。もうひとつ道路には大切な意味があります。それは道路の種類によって不動産の資産価値が大きく変わるということです。上記で書いたように建築基準法という法律で認められた道路か否かという事がここでも大切です。建築の法律では、道路は基本4m以上の幅になります。※昭和25年以前から使われている道路の場合には、中心から2m道路を後退して建物を建築することができます。ですから、単純に4m以上の幅が有れば”道路”.であると考えてしまいそうですが、まれに道路ではない時が有るのです。

さきにも書きましたが、不動産業者でも区役所で調査をしなければ、道路の種類が見た目では判らないことがあるのです。資産価値が変わる要因として建築確認は、建築基準法上の道路に土地の間口が2m以上接していないと取得できません。建築確認が取得できない土地は、再建築不可と表示されて広告に掲載されていることがあります。これは建物を再建築することはできない土地になりますので、土地の価値も大きく下がります。さらに都市銀行からの借り入れは出来ない物件になりますので、おすすめできません。

他にも前面道路が公道か私道かで違いのあることがあります。公道に面する土地を買って、建物を建てるときは、水道や下水、ガス管に接続するための道路を掘る工事はとくべつな心配もなく作業ができます。建築コストは、接続する埋設管が道路のどこの場所に有るのかによって、道路を掘る長さが違います。その長さで工事費用が変わります。いっぽう、私道の場合。その私道を掘って道路に埋設してある水道菅や下水菅、ガス管に新たな引き込み菅を接続をする場合には、私道の所有者全員に掘削の承諾書を貰わないと道路を掘ることができません。私道に面する土地を買うときは、”私道の通行”に関する承諾と、”掘削工事”の承諾と合わせて私道の持ち主から頂くことは大切です。加えて車庫付の住宅を建てるときにも当然、購入された方の車がその私道を通ることになると考えられますので、そのために車両の通行承諾も取得します。

私道の場合は権利関係の確認がとてもたいせつです。相続などで不動産を取得された方は、お時間があるときにご自身が所有する土地が面する道路を一度、区役所で調べてみてください。次回は私道にまつわる実際に会ったトラブル実例を書きたいと思います。

2019年03月19日