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・金融機関による融資上限金額と金融情勢

2019.02.12

今回、ご紹介する内容は、当社がある法人にご購入頂いた駅前ビルの不動産融資に関して実際に経験した内容です。今回の融資はある理由から一般的な融資よりも複雑で、現在の金融情勢が大変厳しいことを更に実感できました。ある理由とは、一昨年前に今回のお客様には、駅前商業用地を約30億円で当社からご購入頂いております。

信用組合などは一社当たりの融資上限金額を25億円位で設定されているために、当時は銀行と2行で協調融資という形で土地をご購入頂いた経緯があります。今回は、高層ビルを建築予定でご購入頂きました土地の隣地が売りに出されて、今年もお客様に新たに約30億円で隣地を当社からご購入頂きました。しかし今回の融資が非常に大変な状況にはいくつかの訳があります。新たな購入資金を調達する金融機関にも融資上限があるために地方銀行を含めた2行の協調融資を新規申し込みをすることになりました。口座も無い金融機関から30億円の資金調達が命題です。

もちろんお客様の資産内容は、ホテルやビルなど数百億円分の不動産を保有しています。潤沢な資産を保有していてもこの時期に金融機関から新規顧客に大口融資をするのは非常に難しいです。今回、新規開拓した金融機関からの融資の条件は、借入金額と同等以上の資産価値がある不動産に一番抵当を設定して共同担保とすることでした。お客様が保有するビルに設定されている抵当権を抹消するために数億の残債を一括返済して、担保提供することをお客様にご了承いただきました。問題は、当社から最終的に約60億円でご購入して頂く、ふたつの土地に一棟の高層ビルの建築が予定されることになり設計変更がはじまりました。

建築予定の土地に融資をする金融機関は、前回と今回を合わせると最終的には4行の金融機関になります。4行の金融機関とは建物の抵当権設定順位などの打ち合わせも必要になります。4行で調整をしていると新たな問題がおきました。既にご購入頂いた土地に約30億円を融資している金融機関2行のうち1行から融資条件変更に伴う新たな条件提示がなされました。建築資金の融金金額のうち約2億円を減額、保有する他のビルに抵当権を1番で設定する共同担保を提供することが条件提示されました。今回の条件もすべて当社のお客様はご了承されましたが、最終的な条件変更の承認が下りずに日にちだけが経過していきました。

当社は、今回ご契約させて頂きました一部上場企業の売主に状況報告をさせて頂き、融資承認期間の延長合意を頂きました。お客様が全てを承諾しても最終的な金融機関から条件変更の承認の決済には、ローン条項期日では結論がでることなく、期日の延長合意書の期日ぎりぎりまでかかりました。最終日にようやく条件変更の承認がおり、ほっと一息しました。高額物件の取引では、数多くの問題が発生することがあり、ひとつひとつを解決しなければなりません。今回は、資金が潤沢な富裕層のお客様でも金融機関からの資金調達の難しさを実感する銀行間の調整でした。
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2016年10月01日

・個人投資家が不動産投資で不動産屋の餌食にならないために

2019.02.12

あやしい不動産会社に餌食にならないためには、どうしたらはじめて不動産投資を考えている個人でもわかるのでしょうか。
彼らがすべて同じ手法ではありませんが傾向はあるかもしれません。マスコミで報道された会社や私があやしいと感じて取引をひかえる会社の例をご紹介していきます。

上手に個人投資家をだます不動産会社は投資家の耳元でみみざわりの良いことばをささやきながら、個人投資家をあつめて、ターゲットを選ぶ作業をおこないます。不動産会社の事務所をみてみると安心感がもてそうで、投資リスクをわすれさせてくれる立派な建物や一等地に事務所を置く会社は少なくありません


先日、ガイアの夜明けで個人投資家に詐欺のような手法で投資不動産を販売している不動産会社が紹介されましたね。50歳台の女性が老後のご不安から不動産会社に相談することで、岩手県内の古い一棟マンションを8,000万円で購入していました。購入後に入居者が次々に退去しはじめて、退去後の室内からは雨漏りやクロスのはがれなど散々な物件でした。預金残高も48,000円を5,000万円台まで偽造してましたね。昔から不動産業者が金融機関に対してお客様の資金内容などで改ざん書類を出す手法は古典的な手法です。私達プロの不動産業者が怪しそうな会社を見分けるポイントを簡単にご紹介します。



個人投資家が悪質な業者のセミナーやコンサルタントに相談してコロっとやられてしまうのはなぜなんでしょうか。理由はいくつかあると思いますが共通する傾向がいくつかみられます。個人投資家を短時間で使用させるためのアイテムをそろえています。会社の立地や入居しているビルや売上高と資本金です。ご紹介した要素は会社の規模を見分けることに役立つと思いますが、不自然に急成長していることが多いのです。



簡単にみわけるポイント
・都心の一等地や高層ビルにオフィスをかまえ、個人投資家に安心感と信頼感を外観から得ることに力をいれています。おしゃれなビルや一等地の地名にまどわされないこともポイントです。


・一戸建てなどの実需の不動産はあまり扱わない傾向が強い。融資を得やすいアパートや一棟マンションなど住居系の収益物件を中心に販売する会社が多いです。


・資本金が多くみせるのも特徴です。資金力で安心感を得るために設立後まもない会社の資本金が1億円などということもあります。長年の間に増資を繰り返し資本金が大きな会社が一般的ですが独立系で設立まもないわりに資本金が多いときも
要注意をしてください。



・売上急成長の会社は、かぼちゃの馬車でも同様ですが1億円の一棟マンションを売却すると、当然うりあげは1億円です。営業マンのよくある説明に当社は仲介していません。社有なので手数料もかからず非公開の物件です。と紹介しておきながら登記簿の所有者は他人名義の物件を紹介する。所有権が移転された不動産を紹介することが非常に少ない会社が多いのも特徴です。購入の意思表示をすると元の所有者との価格差を仲介手数料以上の利益をかるく抜かれます。三為契約ですね。このような方法で自己資金が少なくてもお客様のお金で残金金支払いをするので、リスクもなく簡単に売り上げを伸ばすことは可能になります。


・銀行融資に自信満々!当然ですよね。金融機関の書類を自由に作成する輩までいるので、個人投資家から購入の意思さえ得ることができれば、あとはなんとしても資金調達を成功させて、売り上げ増にみすびつけるので結果として急成長しているわけです。


残念なことは、このような会社が金融の引き締めなどで廃業をしても元社員が同様の会社をつくる傾向が多くなかなか無くなることがありません。個人投資家の方は、見かけだけにとらわれず今回はポイントの一部を簡単にご紹介しましたが色々な角度から判断してください。投資は自己責任でリスクも当然ともないますので、あるていど貯金と勉強をしてからはじめましょう。

不動産売買に関するご不安やご相談はお気軽にご連絡ください。

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2016年10月01日

・はじめて不動産投資をする個人投資家が成功するために必要なこと

2019.02.12

近の報道で個人投資家が金融機関に提出する書類を不動産業者が改ざんして、アパートやシェアハウスを購入した内容のニュースをよく見ます。この機会に個人投資家が不動産投資でおなじような被害に会わないために、どこに注意すれば不動産投資の失敗をさけることができるのか。この点を明確にすることで、個人投資家がはじめての不動産投資を安心しておこなえると考えています。


報道された不動産会社では、どんな投資物件や投資のシステムを投資家に紹介したのでしょうか。
ふたつの例を簡単に説明します。

①報道された投資物件で有名なシェアハウスは、かぼちゃの馬車ですね。かぼちゃの馬車では、スルガ銀行に改ざんした書類で融資を申し込んだ以外にも長期の家賃保証がありました。かぼちゃの馬車に投資した個人投資家に家賃保証をしているシェアハウスでは、入居者の支払う賃料よりもスマートデイズ(かぼちゃの馬車の売主不動産業者)がオーナーに支払う家賃保証の金額が高い状況や実際の入居率が非常に低い状況も報道されていました。


②先日報道されていた不動産会社の書類の改ざんでは、投資家の預金残高48,000円を50,000,000円に改ざんして、金融機関より不動産融資の承諾させた内容でした。この個人投資家が購入したのは岩手県の一棟マンションです。物件の引渡し直後から入居者が退去しはじめて、退去後の室内は雨漏りをしている状況でした。現在は月々300,000円の資金の持ち出しになり、金融機関への支払いを滞納している状況が紹介されていました。

本来なら地方の高利回り物件なので、購入後は月々ローンの支払い後に手元に○○万円残ります。という営業マンの説明だったのでしょう。ふたつの物件は、新築のシェアハウスと地方の高利回り物件という違いはありますが、個人投資家の方が魅力を感じた共通点はどこにあるのでしょうか。



なぜ、不動産業者のうまい話を信じてしまったのでしょうか。個人投資家の例を参考に失敗した理由を考える事が大切です不動産投資をこれからはじめる方は、同じ失敗をしてしまわないように失敗した理由を明確に理解したうえで不動産投資をしましょう。投資家の不安心理を解消して、簡単に不動産投資で老後の資産形成ができると思わせる。ひとつは、投資家への情報不足から自己資金が無くても投資物件を購入できると思い込んでしまうこと。

ふたつめは、家賃保証や高利回り物件という安定収入を見せかけることで、投資の失敗が少ないと思い込んでしまうこと。このふたつが個人投資家の不安心理を解決してくれる要素だと思います。ここで私の正直な考えをご説明します。自己資金については、不動産投資の指南書や不動産セミナー(参加したことはありませんが)などでレバレッジ(少ない投資金額と銀行借り入れで大きな投資を行うこと)をすすめられることも多いと思います。

これは自己資金が無くても、不動産を購入することで資産を作ることが最も効率が良いとしているのではありません。投資家に現金や資産があっても少なめの自己資金投入と購入した不動産を運用することで投資効率を上げていくことです。家賃保証については、以前ブログの記事にしましたが、不動産会社の家賃保証は信用しない。不動産会社から保証されている家賃の値下げ交渉をされる場合もあります。不動産会社の倒産で家賃保証がなくなることもあります。
個人投資家に注意してほしい点は、新築の投資物件に設定されている家賃は将来下がります。建物の老朽化と共に設定家賃も下落するのが一般的です。

サブリース(家賃保証)の問題点


高利回り物件については、都内の投資物件は利回りが低く地方の投資物件は利回りが高いです。これは土地の価格差もありますし、投資家の物件需要や空室率の影響も高いと思います。地方の物件で入居希望者が極めて少ない立地での想定家賃は期待値の表記と考えてください。


個人投資家の方にとって不動産投資で大切なことは、ご自身の理想や願望が強くなりすぎると自分の判断では、正確な判断ができない場合があることを理解することです。最終的には、投資家自身が投資の成功を考え根拠のない期待をこめた推測までしてしまうこともあります。基本的に、不動産を購入するときには、ある程度自己資金を蓄えてから不動産投資をはじめることをおすすめします。不動産会社から紹介される高利回りの物件には理由や何か訳があると考えてください。実際の入居状況や周辺の物件も参考にしてください。できるだけ家賃保証を受けなくても入居者を探せそうな物件をえらびましょう。


最も大切なのは、不動産会社の外観や立地の印象で判断することは避けましょう。正確な情報提供や投資家の立場でアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶことが不動産投資の成功へのみちです。

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2016年10月01日

・個人投資家がアパート投資で成功するために知っておこう空室問題

 

成功する不動産投資は、ある程度の勉強が必要になります。今回は、不動産セミナーなどで聞くことが無い不動産投資のメリットとリスク回避のひとつを、不動産投資で失敗の無い私がご説明します。と私は不動産業者の家庭で育ち不動産業界の裏まで幼いころから見てきました。現在、不動産会社を経営している現在もふくめ不動産投資で失敗したことは一度もありません。全物件100%成功しています。


不動産投資では株式投資の様に投資家はお金を投資をするだけで配当が得られるという債券とはまったく異なります。不動産投資は、不動産の購入・入居者の募集・建物の修繕があります。最後に投資したお金を換金する場合、不動産を売却したときの価格で不動産投資の最終結果がきまります。不動産投資は貸家の運営と不動産の売却で投資の成否がきまります。


不動産投資では最初に購入する投資物件で、投資の最終結果が左右するほど重要になります。サラリーマンや個人投資家には投資金額が大きく、ときには人生を左右してしまうこともあります。不動産投資をはじめる方は不動産会社の営業マンがすすめる不動産投資のメリットの話だけではなく、不動産投資にもメリットとデメリットがあります。デメリットを充分に理解することでリスクを最小限に減らすことができます。
不動産投資家としての安定収入と最大限の利益をめざしましょう。


不動産投資はデメリットを正確に理解することで成功する確率がグンと高くなります。何%かはわかりません。不動産会社の営業マンが営業トークで説明するデメリット回避の方法を真にうけると不動産投資の成功確率がグンと下がります。

例えば、アパート経営の空室リスク(デメリット)を営業マンが説明する30年家賃保証(メリット)などで回避すると不動産投資の成功率がグンと下がりますね。理由は新築当初の家賃を建物が古くなっても変わらずに30年継続保証することはあり得ません。

これでは逆ザヤになり家賃保証をしている会社が経営破綻をしてしまいます。そのため実際には家賃保証の価格見直しが投資家に求められます。家賃保証の契約書に家賃見直しに触れている契約書もありますが、触れてない場合には当社が倒産すると全ての保証ができなくなりほかの投資家さんたちも協力してくれています・・・。とかなんとか言われて説得を受けるわけですね。


このような状態に巻き込まれないためにもデメリットの知識が必要になります。投資家が最初の不動産投資で成功確率をグンと上げるには、今回の空室リスクはどのように確率を下げて解決をしたらよいのでしょうか。


アパート経営のデメリット・・・空室リスク

買いたいアパートの種類に依って空室リスクをさける方法も変わります。

①先祖代々所有する土地にアパートを建築する場合には、不動産会社や建築業者の営業がすすめるどこでもワンルームで高利回りの説明を無視して、地域の特性に合う独自の間取りと想定家賃を設定して事業計画を立てることがポイントになります。また都内では少ないかもしれませんが駅から遠く賃借人が少ない地域では、節税目的で無理に建物を建てることで生じる空室リスクを負う必要はありません。

②土地付き新築アパートを購入する場合には、東京の場合には新築というだけで満室になることも多いです。しかし建物は古くなったっときには空室リスクが急速に高まる可能性があります。融資が受けやすいことで購入する方が多いですが空室リスクの分析をおこたれば先行き失敗リスクがグンと高まります。ポイントは2つになります。


1.ワンルームや1Kが多いと思いますがお部屋の広さが重要です。

2.購入物件の売却時期


1.の注意点では、最近お部屋の面積を非常に小さく施工して新築建物全体の総戸数を増やすことで利回りを上げる投資物件が増えています。新築時の募集賃料が貸し出し面積に応じて割安なわけではありません。長期で資金調達をおこない投資する不動産投資では、将来的な建物の修繕費や中古の賃貸市場を想像すると購入エリアや周辺の賃貸物件が供給されている状況次第では、家賃の急激な下落の可能性もあります。



2.の注意点は大変難しいとお答えするのが正直な回答です。不動産投資で失敗0%の私が実行する方法は、新築物件の場合には不動産業者、いわば同業者が売主なので物件の立地でミスがないことを想定して考えます。私は購入しませんが仮に小さな間取りのワンルーム新築アパートを購入した場合は地価の変動に注目してなるべく早く売却をします。将来、建物が古くなり不動産価格の上昇よりも賃料の下落が著しい場合には要注意。投資物件としての魅力がなくなり、周辺物件の平均利回りで売却したときの実質利益は、売却時期の融資残債等でおおきく変わってしまいます。賃料相場と物件相場に注意して売却をしなければなりません。



③土地付き中古アパートを購入する場合には、空室リスクで最も注意する点は立地と世間を騒がすほどの施工トラブルは入居者に影響を与えます。沿線や駅からの距離・周辺における同様の貸室供給量になります。中古の魅力は家賃は一定以下には下がりずらいので、家賃を下げることやリフォームに変化を加えることでリスクを減らすことができます。



アパートの投資では立地が大切になります。新築アパートの入居率や家賃は将来的に約束されるものではないので、目先の収入を重視してはいけません。建物修繕費や家賃の下落など収支の変化から返済にこまらないように余裕をもって計算しましょう。アパートの立地を大切にする理由は入居率向上だけではなく土地価格の動向を目的にしています。将来的には立地による土地の価格差が開くことも予想できます。アパートを売却するときに土地価格の動向で収益に大きな差が開くことがあります。



当社の女性のお客様でも投資物件を売却させていただき最終的に約10年で1億5,000万円と4億以上の収益をあげた方が実際に居ます。資金調達のハードルはありますが立地の良い場所の中古アパートはリスクが最も少ないです。投資物件の購入・売却は大切なポイントです。信頼のできる不動産会社から安心できる投資物件を購入することで不動産投資を成功させましょう。



不動産投資に関するご不安やご相談はお気軽にどうぞ

ブログを読んだよと言ってもらえれば購入しなくても大丈夫。ご安心を

info@zephyr-jp.net
03-5388-9055


よろしくおねがいします。

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2016年10月01日

・個人投資家におすすめ投資物件が世田谷で販売

人気の世田谷区で割安で豪華な建物の投資物件!最寄り駅は小田急線の『豪徳寺』駅から歩いてわずか3分!駅前商店街から遊歩道をこえると、そこは世田谷らしい静かな住宅街、土地面積も約250㎡と広く公道面で土地の形も整形地です。オーナー住戸のある建物です。

バブル期の建物なので、各所に高級感があり、各お部屋も広めのワンルームです。割安な理由はひとつ、建物の構造が鉄骨造というだけ。金融機関の借り入れをして購入できる方は、個人の資金調達力(収入・自己資金など)が必要です。この周辺では土地の価格が3.3㎡で250万円以上するところも多いので、ほぼ土地価格に近い物件です。ご興味のある方はお気軽にご相談ください。

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2019年03月20日

・不動産会社の体質を選ぶことが大切


平成11年の懐かしい広告、このとき当社で開発したリアルタイムスギ花粉計測器を使い世界ではじめてリアルタイムに計測したスギ花粉数を携帯電話(アステル東京:PHS)に配信しました。


コンテンツ名:[本日の花粉]

それ以前の24時間の落下花粉を集計する方法から1分単位で飛散している空中花粉を計測することが可能となりました。

花粉の飛散するピークがあることもスギ花粉をリアルタイムで24時間計測したことで確認できたデータです。当時、私の会社が地方自治体や国へ直接納入したスギ花粉計測器を使い花粉情報を活用する方法の実証実験をしました。
広告から数年後には、インターネットで同様のリアルタイム花粉情報が国から配信されるようになりました。これからも花粉情報が花粉症の方々の治療や花粉忌避に役立つといいですね。

当社は、お客様との信頼関係や社会性を大切にする、ゼフィールの設立当時から変わらぬ体質です。

(株)ゼフィール 企業体質 https://www.zephyr-jp.net/company.html

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2019年03月20日

・確定測量とは。隣地の境界立会いを依頼された時にすべきこと


みなさんのご自宅にも突然知らない測量士から電話があるかもしれません。電話の内容はお隣の土地との境界を確認してほしいので立会いをしてほしい。測量士が隣地と土地の境界を明確にする作業です。このような連絡があったときに不審な電話かと驚かれないように実際の作業内容を簡単に説明します。

みなさんの中には土地の境界は買う前から決まっているのに立ち会う?と急に不安になる方もいると思います。

ご安心してください、測量士の流れはこんな感じです。基本的には、まず測量士が法務局や依頼者は所有する古い測量図や既存の杭を基にして作成した仮測量図を持参して、境界のご説明をしてくれます。もし境界杭が無い場合には、土地の所有者同士が立会いのもと、地境に杭を入れます。そして、完成した測量図に土地所有者の立会い印の押印を測量士からお願いされます。

測量の目的は主に2つです。

①道路の幅員を確定する

➁土地を売買するために、隣地との堺を確定して、土地面積を明確にする事

所有する土地の面積が減るかもしれないとご心配されるかもしれませんが、古い測量図と比較すると測量機材の精度向上などによる測量誤差といわれる程度の面積の増減があることが多いです。現在、土地の堺にすでに境界杭がある場合には、境界点が明確なので、既存杭の境界点を認める意味合いの立会印を押印をお願いされます。一方杭が無い場合には、古い測量図を基に境界点を復元したり、合意点に境界を表示する杭や鋲を入れる事になります。



現在は、測量図の中でも確定測量と言いますが、隣地との境界をお互いに立会をおこない杭の位置を確認した印を取得した確定測量図を作成することが多いです。特に不動産を売買するときには確定測量図を添付する事が多いのです。境界の立会印を求められたら、境界点で争いや問題が特に無い場合には、協力をして押印をするのがよいです。そしてその時に、自分も隣地所有者からも同じ境界点で立会印を頂いた測量図を測量士から取得しておきましょう。



土地の所有者がお互いに境界の確定を済ませることで、お互いに土地の境界トラブルを未然に防げます。ご自身や将来土地を相続したお子様たちを土地の境界トラブルから守ることにもなりますので、立会い印を頂いた確定部分の測量図面は大切に保管してください。



過去のトラブル事例では、売却目的の土地の隣地所有者が境界点を確認して、測量士が作成した測量図に立会印を押印したにも関わらず、売却した土地の新たな購入者に対して土地の境界は別だと主張した隣地所有者がいたケースがあります。このケースでは最終的に訴訟になり、隣地の主張は認められず境界立会い確定後に主張した境界線は認められませんでした。土地の価格が高い都内では、自らの欲で意見を変更するひとや、想像を超える主張をする人など理解しがたい人が居るのも事実です。



ご不安をあおるようで申し訳ないのですが、測量に関する詐欺の事例としてリゾート地やリゾート物件を相続したかたも多いと思います。場所すら調べないとわからないこともあると思いますが、放置状態にしていると、知らない不動産会社から突然連絡があり、購入希望者が居ます。売却しませんか?とお尋ねの問い合わせがあります。今後、別荘地を持っていても利用の見込みもないのでこの機会にいくらでもいいから売却を考えて、不動産会社のお話を聞くと売却にあたり、まず測量してほしいと言ってきます。最もらしい説明を信じて話をすすめると高額の測量費を請求してきます。そして別荘地の売却話は壊れ、測量費だけを支払う事になるケースが有ります。

今回の測量費を目的にする別荘地の売却をすすめる営業は、高齢者を狙うことが多いので、ご注意くださいね。急に別荘地の売却話が来た時には、このブログを思い出し身内の方にも一度ご相談してください!


2019年03月20日

・新宿区四谷の一棟マンションご紹介:非公開の希少物件です


非公開:新宿区四谷の貴重な不動産情報!”あまり売りたくはないけど、購入意思の固い方がいたら売却してもいいよ”というのがオーナーのご意向!そんな稀少な個人所有の一棟マンションを当社だけがご紹介できます。

東京都新宿区四谷四丁目にある一棟マンションをご紹介。所有者は不動産を数多く所有。本当は売却したくないけれど、購入したいお客様がいたらお譲りしてもよいとお考えです!四ツ谷周辺には新宿御苑やニューオータニなどもあり人気のエリアで、物件が少ないとういう希少価値・地域特性があります。現在、この物件このブログとホームページ限定で掲載しています。所有者のご意向で一般広告はせず、非公開で販売しております。この物件は都心部の人気エリアに位置するためにつねに満室状態です。



一部の部屋では民泊の許可を取得して営業している賃借人もおり、順調に運用しています。すべての部屋を購入者がご自身で民泊を運営すれば、利回りは更に高くなります。土地のかたちですが、道路に対して敷地の間口も十分、前面道路は南道路でとても明るい周辺環境が魅力です。建物は、地上3階建でエレベーター無し。管理コストもおさえられます。昭和57年に新築された建物で、新耐震基準で施工されています。東京メトロ丸の内線四ツ谷三丁目駅から徒歩4分の立地は外国人旅行者からも人気です。告知事項有りです。

ご興味のある方は、お気軽にお問合せください!

このように売主様からのご依頼で不動産を売却することが知られることなく売却する不動産があります。当社は古くからの取引先業者のネットワークから同様のポータルサイトやレインズなどに公開されない不動産が集まる傾向があります。都内で不動産をお探しの方はお気軽にひと声かけてみてください。

2019年03月20日

・富裕層になるためのタイミングがくる!不動産投資は今!


不動産のプロが本音で教える投資のタイミングがきます!このタイミングに不動産投資を実行できるかたは限られます。今資金調達ができる方にはチャンス到来です!一方資金調達が容易に出来ない方にはおすすめできない時期でもあります。

一般の方と富裕層が分かれる2極化のラインがここです。空前の買い手市場になるわけです。

みなさんがご存知のとおり、昨年のかぼちゃの馬車に代表されるスルガ銀行問題から、不動産融資に対する姿勢は大きく変化しました。不動産投資に対する金融機関の融資がきびしい状況は、地方の金融機関にまで広く浸透しているために、これからさらに不動産会社の廃業、不動産価格の下落が予想できます。

不動産投資を考えている個人投資家のかたは、金融機関からの頭金の割合を多く求められたり、不動産購入にたいして批判的な意見を銀行員から聞くばかりとなりますが、投資家の方に気が付いていただきたい。

彼らはみなさんの投資の失敗を心配して、批判的な意見を言っているわけではありません。監督官庁の指導に基づき、忠実に社内の任務をおこなっているだけです。資金がだぶついているから、返済原資のない投資家に見込み収入を重視した行き過ぎた融資を行わないように指導をされているのです。



ですから、このタイミングに不動産投資を実行できるかたは限られます。残念ながら資金調達ができない方や自己責任で判断ができないかたには不動産投資をおすすめできない時期でもあります。一般の方と富裕層が分かれる2極化のラインがここです。

ここで大切なこと、獲物を前にしてあせってくらいついてはいけません。静観してください。周りが弱るすがたにおびえ購入条件を変化させる方は、不動産投資で富裕層へたどりつけません。しっかりと長期的な展望から安定した入居が見込める不動産情報が入手できたとき、的確に購入判断することが大切です。その時に過度な先の相場予測は、回避行動と同じです。底値では買うことはできません。

後から振り返ってみると結果的に底値で購入していたという偶然はあるかもしれませんが、底値を打ち不動産価格が反転しはじめると、能力の低い不動産会社や一般的な投資家も購入意識が高まります。その時期になってしまえば個人投資家に安い投資物件は売ってくれません。不動産会社が購入した商品を購入することになってしまいます。これが本来普通の状況ではありますが、この時期に購入するかたは普通の大家さん止まりで、たいした富裕層にはなれません。



富裕層になるには良いパートナーの協力と、混乱期を楽しめるタフな精神力が求められます。みなさんは普通の大家さんになりたいですか?それとも富裕層への坂道を着実にのぼりはじめますか?

2019年03月20日

・不動産売買が繋ぐ縁:小さな会社へ巨大な企業からの依頼


不動産売買に従事しているとご縁を感じることがありますが、昨日の契約も不思議な縁を感じる。売主と買主共に海外のグローバル企業のCEOと顧問。そして双方個人的な不動産売買。


22年前にわたしが売った物流センターを、日本進出のためにと買ってくれたのがこのグローバル企業でした。バブル崩壊後の不良債権処理を、現在のメガバンクから内々で物件を預かり売却していた時のことです。まさにそのとき不良債権の物流センターを当社から購入いただいたのです。ネットで調べてみると、今では従業員30万人。わが社はどうしたんだろう(笑)顧問の部屋に行くには、厚い扉をカードで開けて秘書同行で高層ビルの最上階に直通シークレットエレベーターで向かいます。
顧問に当時の話をしたところ懐かしがり色々とお話し伺えました。いつの間にか話は美術の話題に移り、海外の富裕層からの依頼で、美術館の購入と財団のM&Aに話がすすみました。当社からご紹介できる案件を整理しないといけません。術館用地ならご紹介できそうかなと考えました。そして巨大なグローバル企業の資産保有方法が多岐に渡るのを身近に感じる貴重な経験をすることができたことも大きいと感じました。



小さな当社へ巨大な企業からの依頼、会社の規模とアンバランスな依頼が面白い仕事です。

2019年03月20日

・一括売却査定とは:不動産を高く・安心・安全に売る方法


不動産の売却一括査定サイト、便利なものがあるんだなと思っているあなた、もしかするとその先は闇かもしれませんよ。理由は、実にシンプルです。不動産会社にしてみれば、売却の契約さえ結べれば、その後に本当にその価格で売却する事が出来なくてもどうでもいいのです。要は、みなさんから売却の依頼を勝ち取る事だけを目的に高い査定価格を提示しているだけなのです。


不動産のご売却を考えて、不動産の売却一括査定のHPを見たことがあるかたはご存知かと思いますが、大手不動産会社やフランチャイズ加盟店や色々な不動産会社が物件の査定を無料でしてくれます。では、そもそもそれって本当に信頼できると思いますか?

それでは一括売却査定の目的と不動産やさんの営業手法を種明かししていきます。


みなさんが不動産の売却を考えた時、ご自身の大切な不動産を託す不動産会社をまず探さなくてはなりませんよね。でも各不動産会社違いもわからないし、とりあえずインターネット広告にある、”売却不動産一括無料査定”で1番高い査定額を提示した不動産会社にしようと考える方が大半です。メールや不動産の明細をサイトに登録をすると、不動産会社の担当者から連絡やメールが来ます。そして、各社の具体的な査定額があなたに提示されます。よし、1番高い査定額を提示した会社は、提示額で売る自信があるのだろう。その会社に決めよう!そう思いますよね。(そう思ってもらいたいから不動産会社は良い査定をだしているのですから。。)



ここからが大切なポイントです。

売却を考えて査定を依頼されるみなさんの心理として、複数の不動産会社の査定の中から最終的に”高い査定額を提示した不動産会社”に売却の依頼をしようと思う。これがごく自然でしょう。それはみなさんの思い込みのひとつに不動産の査定価格を高く提示した不動産会社は、提示した価格で売却する自信があるのだろうと考えてしまうことです。
その感情を不動産会社が利用しようとしているのがこのシステムです。



みなさんから不動産のご売却の依頼を勝ち取る事だけを目的にして、売却する自信なんかこれっぽちも無くても、自ら最も高い査定価格を提示してきます。不動産会社にしてみれば、売却の媒介契約を締結さえできれば、その後に売却する事が出来なくても特に問題はないのです。あとは時間という道具をつかって、売れないならと納得してみなさん自身から価格を下げてくれる状態になるまで待てば良い訳です。

冷静に考えてみてくださいみなさんが物件を高く売りたいのは当たり前です。だからといってそれを利用して高い査定金額を意図的にだしてくる不動産会社をあなたは信頼できますか??



私ならば、お願いした査定物件と条件が近い物件事例を基準に、査定価格が一番高くなくても正確な査定をしている不動産会社を選びます。誠実で正直な会社を選択します。



営業マンの口から「その地域は人気がある」とか「物件が少ないから今なら高く売れる」など勝手に主観的な考えを加え、所有者の気持ちに寄り添うふりをしながら査定額を高くしてくる会社には注意が必要です。査定額は売却できる自信のある価格ではなく、依頼が取れる価格を考えて出すのがこの業界の不誠実な不動産やさんです。

あたりまえのことすが、あらためて、自分の物件だけが過去の周辺販売事例や、成約事例の価格とが違って高く売れることなど有り得ないのです。それはどの不動産屋さんが扱っても同じことです。客観的な査定額とあなたのご希望売却額に差があり、ご不満がある時は、誠実な不動産会社にお客様の率直な売却ご希望価格を素直に伝えれば、ご希望に沿いながら営業活動を開始してもらえます。時間だけを搾取し値下げをまつなどどという姑息なことはしないでしょう。



不動産を高く・安心・安全にご売却するには、誠実な不動産会社に売却希望価格や諸条件を伝え、販売を依頼することがみなさんにとって、最も高く売却できる可能性が高まることをお伝えいたします。

2019年03月20日

・お金持ちになる為にすべきたった2つのこと。


これからさらに不動産が買い手市場になります。不動産の転売業者が減り、不動産価格も下がる。このタイミングで不動産を購入できる投資家こそが富裕層の仲間入りをします。その為にはこの2つの問題をクリアさえすればチャンスがあります!

① 不動産融資を受けることができる

➁ 不動産会社と物件選びを間違わない

この2つにつきます。

金融機関の不動産融資が厳しい環境だからこそ、今まさに購入することができれば、割安感のある投資物件を買うことができます。次に大切なのは不動産会社選び。理由は簡単、信用できる会社はとても少ないこと。魅力的な不動産を購入できる条件に、信用できる協力的な不動産会社は不可欠です。だからといって、単純に大手不動産会社を選ぶ人は超のつくお金持ちにはなれないでしょう。大手不動産会社は商品化された普通の不動産を中心に販売されていますから。



購入できる投資家が少ない買い手市場をフル活用して、大手以外から換金物件などを紹介してもらうことができれば、これは投資リスクを下げた不動産投資となります。今回のこのチャンスを活かせる運があなたにあるか、2つの問題をくりあできるあなた、ぜひこのチャンスに不動産投資にチャレンジして”超”のつくお金持ちになりましょう!

2019年03月20日

・渋谷区で人気の高級住宅地を速報でご紹介

渋谷区内で非公開の閑静な住宅地をご紹介。所在地は東京都渋谷区神山町になります。京王井の頭線「神泉」駅から徒歩11分・JR山手線渋谷駅からも徒歩17分に位置します。

周辺道路は7mと5mと広い道路面する閑静な住宅街で、大使館や代議士の住まいなどが立ち並ぶ環境です。土地面積は約148㎡(約44坪)で、この地域は最低敷地面積200㎡規制があるエリアですが、規制前からの土地面積なので対象外となり、価格も2億9,300万円となります。

都市計画は、住宅街としての環境維持を目的とした第一種低層住宅・建蔽率50%・容積率150%・第一種高度地区と建築規制の厳しい地域になります。こちらの土地は、周辺環境や前面道路だけではなく、地歴にこだわるお客様にもご興味をお持ち頂けそうな非公開の売地になります。ご興味のあるお客様はお気軽にご相談ください。

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2019年03月22日

・高額不動産が小さな代々木の不動産会社で契約される謎


都心部のJR線駅前にあるビル、これが当社のお客様にご購入頂いた高額不動産です。、
土地面積3.3㎡あたり8千万円以上で、総額は数十億円になります。高額の不動産を当社の様な小さな不動産会社から買っていくことに疑問をもたれる方も多いと思います。

なぜ、安心感のある大手不動産会社から購入しないのでしょうか。謎に関する答えのひとつを記事にします。

それはわたしの本物の顧客主義です。私はお客様が望む条件で真剣に交渉をすすめていきます。今回も売主との交渉期間はじつに約6か月の時間が掛りました。そして粘り強い交渉力で価格や条件が大きくかわります。

不動産会社やコンサルタントにみられる、営業や集客のための「顧客第一主義」や「資格保有者だから安心」など口先だけで宣伝する会社はかんたんに排除される世界が不動産業界です。顧客第一主義でなにができる会社なのか、そこが大切です。資格などは専門知識の有無を表すものにすぎません。


富裕層には、すべてが集まってきます。投資、節税などの情報があふれるため、常に情報をコントロールしています。その方法が人を選びます。面会する人を制限したり、紹介者がないと会う事ことも避けます。

コントロールする理由は、大半がご本人にメリットの無い情報はいらないと考えています。本当に大切な情報やお客様の考えを理解して行動できる人物を選別しています。情報見抜く洞察力、信頼できる人を見抜く洞察力、それが限りある時間の人生に大きな違いをもたらすのでしょう。


今回のお客様からは御社だけは、全て信用するとありがたいお言葉をいただいております。今回が2回目の高額不動産のご購入となり、総額60億円以上の不動産を当社でご購入頂いております

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2019年04月18日

・超富裕層が持つ自信が不動産投資を成功させる

2019.02.12

先日、港区南青山のビルをご売却予定のオーナー様にお会いしてきました。最近は大型案件のご売却依頼やご購入依頼を受けることが多いです。



当社から大型案件をご購入頂くお客様の多くは企業オーナーになります。企業オーナーとの会話は、非常に盛り上がり楽しい時間が流れます。



お客様から過去の色々と経験された話をお聞きすることができ、私にはとても興味深く役に立つ時間です。毎回、時間が経つのがとても早く感じられます。

ある経営者のお客様にビルを建築するため土地購入のご依頼を受けました。お客様からの購入物件のご希望条件は、『私にふさわしい土地』がご依頼内容でした。

銀座中央通りや山手線の駅前ロータリー面の土地など、一般市場で販売されない物件をご紹介させて頂きました。最終的にお客様には15階建てのビルが建築できる駅0分の土地をご購入頂きました。



経営者のお客様は、経営環境が厳しい時を乗り越え現在があり、自信に満ちています。私は、お客様の方々が持たれている自信というかオーラの様な雰囲気をうらやましく思います。



おそらく強い自負心をもてる方が放つ雰囲気なのかもしれません。自信に満ち溢れた雰囲気は、周りに安心感を与える作用があります。



結果的に周りの不動産会社も安心して、活動することで経営者の目的が達成する確率は飛躍的に高くなっています。
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2019年04月19日