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・金融機関による融資上限金額と金融情勢

2019.02.12

今回、ご紹介する内容は、当社がある法人にご購入頂いた駅前ビルの不動産融資に関して実際に経験した内容です。今回の融資はある理由から一般的な融資よりも複雑で、現在の金融情勢が大変厳しいことを更に実感できました。ある理由とは、一昨年前に今回のお客様には、駅前商業用地を約30億円で当社からご購入頂いております。

信用組合などは一社当たりの融資上限金額を25億円位で設定されているために、当時は銀行と2行で協調融資という形で土地をご購入頂いた経緯があります。今回は、高層ビルを建築予定でご購入頂きました土地の隣地が売りに出されて、今年もお客様に新たに約30億円で隣地を当社からご購入頂きました。しかし今回の融資が非常に大変な状況にはいくつかの訳があります。新たな購入資金を調達する金融機関にも融資上限があるために地方銀行を含めた2行の協調融資を新規申し込みをすることになりました。口座も無い金融機関から30億円の資金調達が命題です。

もちろんお客様の資産内容は、ホテルやビルなど数百億円分の不動産を保有しています。潤沢な資産を保有していてもこの時期に金融機関から新規顧客に大口融資をするのは非常に難しいです。今回、新規開拓した金融機関からの融資の条件は、借入金額と同等以上の資産価値がある不動産に一番抵当を設定して共同担保とすることでした。お客様が保有するビルに設定されている抵当権を抹消するために数億の残債を一括返済して、担保提供することをお客様にご了承いただきました。問題は、当社から最終的に約60億円でご購入して頂く、ふたつの土地に一棟の高層ビルの建築が予定されることになり設計変更がはじまりました。

建築予定の土地に融資をする金融機関は、前回と今回を合わせると最終的には4行の金融機関になります。4行の金融機関とは建物の抵当権設定順位などの打ち合わせも必要になります。4行で調整をしていると新たな問題がおきました。既にご購入頂いた土地に約30億円を融資している金融機関2行のうち1行から融資条件変更に伴う新たな条件提示がなされました。建築資金の融金金額のうち約2億円を減額、保有する他のビルに抵当権を1番で設定する共同担保を提供することが条件提示されました。今回の条件もすべて当社のお客様はご了承されましたが、最終的な条件変更の承認が下りずに日にちだけが経過していきました。

当社は、今回ご契約させて頂きました一部上場企業の売主に状況報告をさせて頂き、融資承認期間の延長合意を頂きました。お客様が全てを承諾しても最終的な金融機関から条件変更の承認の決済には、ローン条項期日では結論がでることなく、期日の延長合意書の期日ぎりぎりまでかかりました。最終日にようやく条件変更の承認がおり、ほっと一息しました。高額物件の取引では、数多くの問題が発生することがあり、ひとつひとつを解決しなければなりません。今回は、資金が潤沢な富裕層のお客様でも金融機関からの資金調達の難しさを実感する銀行間の調整でした。
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2016年10月01日

・はじめて不動産投資をする個人投資家が成功するために必要なこと

2019.02.12

近の報道で個人投資家が金融機関に提出する書類を不動産業者が改ざんして、アパートやシェアハウスを購入した内容のニュースをよく見ます。この機会に個人投資家が不動産投資でおなじような被害に会わないために、どこに注意すれば不動産投資の失敗をさけることができるのか。この点を明確にすることで、個人投資家がはじめての不動産投資を安心しておこなえると考えています。


報道された不動産会社では、どんな投資物件や投資のシステムを投資家に紹介したのでしょうか。
ふたつの例を簡単に説明します。

①報道された投資物件で有名なシェアハウスは、かぼちゃの馬車ですね。かぼちゃの馬車では、スルガ銀行に改ざんした書類で融資を申し込んだ以外にも長期の家賃保証がありました。かぼちゃの馬車に投資した個人投資家に家賃保証をしているシェアハウスでは、入居者の支払う賃料よりもスマートデイズ(かぼちゃの馬車の売主不動産業者)がオーナーに支払う家賃保証の金額が高い状況や実際の入居率が非常に低い状況も報道されていました。


②先日報道されていた不動産会社の書類の改ざんでは、投資家の預金残高48,000円を50,000,000円に改ざんして、金融機関より不動産融資の承諾させた内容でした。この個人投資家が購入したのは岩手県の一棟マンションです。物件の引渡し直後から入居者が退去しはじめて、退去後の室内は雨漏りをしている状況でした。現在は月々300,000円の資金の持ち出しになり、金融機関への支払いを滞納している状況が紹介されていました。

本来なら地方の高利回り物件なので、購入後は月々ローンの支払い後に手元に○○万円残ります。という営業マンの説明だったのでしょう。ふたつの物件は、新築のシェアハウスと地方の高利回り物件という違いはありますが、個人投資家の方が魅力を感じた共通点はどこにあるのでしょうか。



なぜ、不動産業者のうまい話を信じてしまったのでしょうか。個人投資家の例を参考に失敗した理由を考える事が大切です不動産投資をこれからはじめる方は、同じ失敗をしてしまわないように失敗した理由を明確に理解したうえで不動産投資をしましょう。投資家の不安心理を解消して、簡単に不動産投資で老後の資産形成ができると思わせる。ひとつは、投資家への情報不足から自己資金が無くても投資物件を購入できると思い込んでしまうこと。

ふたつめは、家賃保証や高利回り物件という安定収入を見せかけることで、投資の失敗が少ないと思い込んでしまうこと。このふたつが個人投資家の不安心理を解決してくれる要素だと思います。ここで私の正直な考えをご説明します。自己資金については、不動産投資の指南書や不動産セミナー(参加したことはありませんが)などでレバレッジ(少ない投資金額と銀行借り入れで大きな投資を行うこと)をすすめられることも多いと思います。

これは自己資金が無くても、不動産を購入することで資産を作ることが最も効率が良いとしているのではありません。投資家に現金や資産があっても少なめの自己資金投入と購入した不動産を運用することで投資効率を上げていくことです。家賃保証については、以前ブログの記事にしましたが、不動産会社の家賃保証は信用しない。不動産会社から保証されている家賃の値下げ交渉をされる場合もあります。不動産会社の倒産で家賃保証がなくなることもあります。
個人投資家に注意してほしい点は、新築の投資物件に設定されている家賃は将来下がります。建物の老朽化と共に設定家賃も下落するのが一般的です。

サブリース(家賃保証)の問題点


高利回り物件については、都内の投資物件は利回りが低く地方の投資物件は利回りが高いです。これは土地の価格差もありますし、投資家の物件需要や空室率の影響も高いと思います。地方の物件で入居希望者が極めて少ない立地での想定家賃は期待値の表記と考えてください。


個人投資家の方にとって不動産投資で大切なことは、ご自身の理想や願望が強くなりすぎると自分の判断では、正確な判断ができない場合があることを理解することです。最終的には、投資家自身が投資の成功を考え根拠のない期待をこめた推測までしてしまうこともあります。基本的に、不動産を購入するときには、ある程度自己資金を蓄えてから不動産投資をはじめることをおすすめします。不動産会社から紹介される高利回りの物件には理由や何か訳があると考えてください。実際の入居状況や周辺の物件も参考にしてください。できるだけ家賃保証を受けなくても入居者を探せそうな物件をえらびましょう。


最も大切なのは、不動産会社の外観や立地の印象で判断することは避けましょう。正確な情報提供や投資家の立場でアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶことが不動産投資の成功へのみちです。

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2016年10月01日

・個人投資家がアパート投資で成功するために知っておこう空室問題

 

不動産セミナーなどでは聞くことができない不動産投資のメリットと、不動産投資のデメリットのひとつである”アパート投資の空室問題”を、不動産投資で失敗の無い私がご説明します。成功する不動産投資には、ある程度の勉強が必要です。私は不動産業者の家庭で育ち不動産業界の裏の裏まで幼いころから見てきました。そして現在、自身で不動産会社を経営しています。過去現在ふくめ不動産投資で一度も失敗したことはありません。全物件100%成功しています。


不動産投資は、株式投資と違いお金を投資をするだけで配当が得られるという、債券とはまったく異なります。不動産投資は、不動産の購入から入居者の募集・建物の修繕と続きがあるからです。投資したお金を換金する時の、その不動産を売却出来た価格で不動産投資の失敗か成功かがきまります。つまり不動産投資は貸家の運営と、不動産の売却で投資の成否がきまるのです。


不動産投資では、初めに購入する投資物件の良し悪しで、投資の最終結果が左右します。それほど最初に購入する物件は重要になります。サラリーマンの方や個人投資家の方にとっては投資金額が大きく、ときには人生を左右してしまうこともあるのが不動産投資です。どなたであっても不動産投資をはじめるという方は、不動産会社の営業マンがすすめる不動産投資のメリットだけではなく、不動産投資のデメリットにもしっかりと目をむけてください。そしてデメリットを充分に理解することで、リスクを最小限に減らすことができるのです。デメリットにしっかりと向き合い、不動産投資家としての安定収入と最大限の利益をめざしましょう。


上記のとおり、今回は不動産投資のデメリットの1つである”投資アパートの空室問題”を正確に理解することで、その成功率を格段にあげたいと思います。いわゆる普通の不動産会社の営業マンの話すデメリット回避方法は真に受けないでください。それをそのまま真にうけると不動産投資の成功確率がグンと下がってしまいます。

例えば、営業マンがアパート経営の空室リスク(デメリット)を説明するときほ、この空室リスクは”30年家賃保証”で回避しましょうと提案してきます。これを真に受けてはいけません。理由は保証会社といえど、新築当初の家賃を、建物が古くなるにもかかわらず、何の変更も無しに30年継続保証することはあり得ないからです。何も変わらずに保証し続けたりすれば、家賃保証会社が経営破綻をしてしまいます。そのため時期が来れば、家賃保証価格の見直しを必ず投資家に求めてきます。家賃保証の契約書に、家賃の見直しに触れている契約書もありますが、触れていない契約書もあります。触れていない場合は、時期が来ると”会社が倒産すると全ての保証ができなくなってしまう”、”ほかの投資家さんたちも協力してくれています”・・・。と価格見直しについて説得をしてきます。


このような状態に巻き込まれないためにもデメリットの知識が必要になります。投資家が最初の不動産投資で成功確率をグンと上げるため、空室リスクはどのように回避したらよいのでしょうか。



買いたいアパートの種類によって空室リスクをさける方法も変わります。


①先祖代々所有する土地にアパートを建築する場合、不動産会社や建築業者の営業は”ワンルームで高利回りのアパートを建築しましょう”と言ってきます。その説明を無視して、地域の特性に合う独自の間取りと想定家賃を設定した事業計画を立てることがポイントになります。駅から遠く賃借人が少ない地域では、節税目的で無理に建物を建て、そのことで生じる空室リスクをあえて負う必要はないといえます。

②土地付き新築アパートを購入する場合、東京の場合には”新築”というだけで満室になることも多いです。一方で建物が古くなった時に、一気に空室リスクが高まる可能性があります。融資が受けやすいということで購入する方が多いですが空室リスクの分析をおこたれば、将来的に失敗のリスクがグッと高まってしまいます。ポイントは2つ。


1.部屋の広さ。(間取りはワンルームや1Kが多いが、部屋の広さは重要)

2.購入物件の売却時期


まず1.の部屋の広さについて詳しく書きます。最近、部屋の面積を極端に小さく施工して、”建物全体の総戸数を増やすことで利回りを上げる”こういった投資物件が増えています。しかし新築時の募集賃料は、貸し出し面積が少ないから、狭いからといって割安なわけではありません。長期で資金調達をおこない投資する不動産投資では、将来的に発生する建物の修繕費、あるいは先の中古物件の賃貸市場を想像すると、購入エリアによって、または物件周辺の賃貸物件の供給状況次第で、家賃の急激な下落の可能性があります。



2.の売却時期、これは大変難しいとお答えするのが正直な回答です。ですが、不動産投資で失敗率0%の私が実行する方法があります。これは、新築物件の場合不動産業者が売主なので物件の立地でミスがないことを想定してまず考えます。仮に小さな間取りのワンルーム新築アパートを購入した場合は、地価の変動に注目してなるべく早く売却をします。将来、建物が古くなり不動産価格の上昇よりも賃料の下落の方が著しい場合には要注意です。投資物件としての魅力がなくなります。周辺物件の平均利回りで売却したとき、実質利益は、売却時期の融資残債等でおおきく変わってしまいます。賃料相場と物件相場に注意して売却をしなければいけません。



③土地付き中古アパートを購入する場合、空室リスクで最も注意する点は、立地。あとは世間を騒がすほどの施工トラブルは入居者に影響を与えます。沿線や駅からの距離・周辺における同様の貸室供給量になります。中古の魅力は家賃は一定以下には下がりずらいので、家賃を下げることやリフォームに変化を加えることでリスクを減らすことができます。



アパートの投資では立地がとても大切です。新築アパートの入居率や家賃は将来的に約束されるものではありません。ですから目先の収入を重視してはいけないのです。建物修繕費や家賃の下落など、収支の変化から返済にこまらないように余裕をもって計算しましょう。アパートの立地を大切にする理由は入居率向上だけではなく、土地価格の動向も目的にしています。将来的には立地による土地の価格差が開くことも予想できます。アパートを売却するときに土地価格の動向で収益に大きな差が開くこともあるからです。



当社の女性のお客様で投資物件を売却させていただき、約10年で1億5,000万円と4億以上の収益をあげた方が実際にいらっしゃいます。資金調達のハードルはありますが立地の良い場所の中古アパートはリスクが最も少ないです。投資物件の購入・売却は大切なポイントです。信頼のできる不動産会社から安心できる投資物件を購入することで不動産投資を成功させましょう。



不動産投資に関するご不安やご相談はお気軽にどうぞ

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よろしくおねがいします。

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2016年10月01日

・不動産投資セミナーは情報収集の場所?その実態と目的とは

不動産セミナーの目的は開催会社の利益です。あなたを儲けさせるために開催されているのではありません。当たり前の事ですが、どうかそのことをお忘れないように‥不動産投資の顧客を集客する一般的な方法はポータルサイト。不動投資専門の不動産会社では、セミナーを開催したり、書籍を自費出版しているケースもあります。そのセミナー主催者の会社から、未公開の投資物件を買ったお顧客達から、投資物件の売却依頼が続いた時がありました。みなさま、物件を購入して半年から1年後に、高く買わされたと気付き慌てて売却している様子でした。しかも同じ不動産会社から投資物件を購入したお客様が、重なって当社に売却相談に来たんですから驚きます。そのお客様たちは全物件を、三為契約で購入しており、売却すると直ぐに売却損が出る状況で悲惨です。https://shibuya-zr.net/santame-what/不動産セミナーは不動産を顧客に売却する目的で、開催されています。普通で当然な事です。不動産セミナーで紹介された物件全てが、良い投資物件などありえません。不動産相場の変化や景気動向の影響から不動産市況は日々変化していきます。ご購入するお客様の資産状況・条件でも良い物件は変わります。自社の利益のみが目的で開催されるセミナーにはご注意ください。そして正しい投資術の勉強後ぜひ不動産投資にチャレンジして不動産投資を成功させましょう!

関連記事https://shibuya-zr.net/share-house-investor-assessment/https://shibuya-zr.net/the-secret-of-success/

2019年03月19日

・東京都世田谷区なのに割安な土地をご紹介

今回販売させて頂く土地を簡単にご説明させて頂きます。所在地は世田谷区松原1丁目になります。

この土地の魅力は、都心へのアクセスが大変良い場所で、最寄り駅の明大前駅は新宿駅まで特急で1駅で所要時間は約5分になります。井の頭線明大前駅からは渋谷駅や吉祥寺、下北沢など人気の駅まで乗り換え無しで、10分以内に行くことができます。販売現地までは京王線・京王井の頭線明大前駅から徒歩4分と非常に近いのですが、周辺は静かな住宅街になります。

いままで、良い点を書いてきましたが、不動産には長所・短所が必ずあります。この土地の短所と考えられること。・土地面積が大きいこと約143.41㎡と大きいこと・車は楽に入りますが、間口が3mであること長所は・前面道路は約4.5m公道と広いこと・建築条件が無いこと・更地なので解体費用が不要なことそして、メリットは所有者は昨年も当社と2回取引をしている会社で、今回も当社から各種の交渉があれば、前向きにご検討頂ける内諾を頂いています

。京王線の拡幅工事でご自宅の代替え用地をお探しの方や2世帯住宅用地や注文住宅建設用地をお探しの方はこの機会に、お気軽にご相談ください。当社は更に割安感をお持ち頂ける販売価格まで交渉していきたいと考えています。

2019年03月19日

・不動産投資を成功させる条件:家賃収入と間取りの関係

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不動産投資の基本中の基本。一番大事なものは家賃収入です。では家賃を得るための建物はどういった間取りが効率的か。ご自身のご検討の土地に、どの様な間取りの建物を建てればよいか考えてみてください。

答えは投資物件で一番多い間取り、1Rまたは1Kです。(新築の場合)簡単な話、同じ条件の土地があったとすると、利回りを上げるのは小さな部屋を数多く建築するプランとなります。新築した場合、部屋が小さくても条件が悪くても建物が新築という付加価値で満室になることが多いからです。

※設定家賃にもよりますがですが、この付加価値の効果は果たしてどの位続くのか、ということが問題となります。賃貸専門の不動産業者に話を聞いたところ、顧客が新築の付加価値を感じ、入居率が高い状況が維持できるのは約5年とのこと!ですから新築物件を買う時には、新築感が切れる5年以降は、家賃は下落せざるをえないだろうと想定して購入することが大切です。シェアハウス問題のような被害にあわないためにも、不動産セミナーでの話は慎重に聞いてください。いわゆる出口戦略とは、彼らにとってセミナー参加者に投資物件を購入させる事なのです。一般的には出口戦略などはそもそも無いと考える方が無難なのです。
ちなみにですが、中古の物件に投資する場合は、少し難しくなります。間取りが小さいワンルームだと想定利回りは高くなりますが、賃料設定の調整だけでは、入居者が決まらない物件もあります。中古の投資物件を購入する時は、同様の条件で周辺募集家賃を参考に慎重に購入価格を検討する必要があります。中古の難しさは、3点ユニットが人気がないとか、10㎡強の間取りは小さすぎるとか、色々と否定的な意見がでることも確かにあります。しかしながら、一番難しいのは、入居予定者が妥協できる条件が様々な事です。駅近で入居率が常に高い場合以外は、ある程度返済に余裕が持てそうな物件と判断できた物件のみ購入してください。不動産投資をするには、利回りと金融機関の不動産評価を基に、・融資可能価格・自己資金・返済金額等の三つで、判断し購入するのが一般的です。ですが、表面的な利回りに魅力を持たせて売り抜いている、部屋の面積が数㎡しかない狭小間取りの、高利回り新築アパートには慎重になってい下さい!立地などが魅力的で入居者が多い地域以外は、現在共同住宅は供給過多の状況です。すでに中古となり魅力を失った狭小部屋は、居住性の悪さから入居率が著しく下がる可能性が高いのです。相続した不動産の有効活用をお考えの方、あるいは不動産投資をこれから始める方は、この事は簡単で基本中の基本的な考え方として、不動産投資を成功させてください!

2019年03月19日

・相続税の申告を知り合いの税理士に頼んではいけない理由

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税理士で相続を得意とする人は少ない。税理士が1年間で扱う相続税の申告は約1.3件と言われています。年間でほぼ1度。その年唯一の案件がご自身だったとしたら、、と考えると不安になりますよね。5年務めて5件の経験。。10年でやっと10回の経験値です。



先日、大手商社が相続対策を提案する時に依頼する相続専門の税理士をその商社の友人から紹介してもらいました。大手商社と提携している相続専門の特殊な税理士法人です。税理士で相続を得意とする人は少ない。この話もその時に教えて頂いた話です。



いや、もう相続税納めてしまったけど…という方も、5年間は還付の申請が出来るそうです。1000万円以上の還付事例もございます。これは合法的な還付手続きです。



当社でも商社からご紹介して頂いた法人様をご紹介できますので、ご相談頂けます。知り合いの税理士に依頼して申告を終わらせた方も、成功報酬なので還付がされない時には、一切無料になりますので、納税を済ませた方も相続税のセカンドオピニオンとして再チェックする事をおすすめします。

もちろん紹介料などはございませんので、ご安心ください。住まいの無料個別相談会のサービスの一環です。

2019年03月19日

・アドラーホルスト山中湖の販売準備を開始!

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当社で販売予定のリゾートマンション。アドラーホルスト山中湖!

おすすめは、なんといってもホテル仕様の分譲リゾートマンションであること!建物内をお部屋に向かう内廊下の間ではクラッシック音楽が流れ、まるでロビーの様な吹き抜けのエントランスはホテルを想像させる豪華さです。まさに非日常を感じさせてくれる空間です。エントランス前の石畳には、3箇所の噴水とオブジェがオーナーを出迎えてくれます。



山中湖は都心からのアクセスも魅力です!都内で週末の仕事を終えて中央道を使い山中湖インターまで約2時間弱で到着。猛暑の夏も週末は避暑地で過ごす2拠点生活に最適な立地です。共用施設にはスポーツジムやシアタールーム、パーティースペースなどがあります。山中湖から箱根までは御殿場経由で仙石原に約46㎞の距離です。

お車で箱根に行かれるかたはご存知だとおもいますが、このルートは行楽シーズンの宮ノ下から箱根湯本までの渋滞を避けて箱根を満喫することもできます。また、途中には御殿場アウトレットや富士サファリパークなどお孫さんたちも含めご家族みなさんが楽しめるエリアが充実しています。



中央道が混雑したときには、道志みち経由もおすすめです。相模原や八王子方面から道志みちで山中湖までは約60㎞、信号は少なく渋滞することもないです。道志みちで山中湖にむかうと到着するのは山中湖の平野です。平野はバスタ新宿から高速バスに乗り、終点のバス停が平野になります。新宿から高速バスの所要時間は約2時間15分、料金は2,100円になります。


山中湖のリゾート物件は、借地権の土地が多いエリアですがアドラーホルスト山中湖の土地は所有権のマンションです。周辺の戸建リゾート分譲地の管理費を考えるとこのマンションの管理費は、マンション施設内の雪かきや建物も常駐する管理人により毎日管理されているため、落ち葉なども見当たらないほど管理が行き届いています。ちなみに月額の管理費は17,300円修繕積立金は6,280円になります。コスト面では水は富士山麓の井戸水なので無料です。


このお部屋は広いテラスから山中湖が遠望できる大型1LDKタイプになり、お部屋の面積は65.15㎡にテラスは20.00㎡あります。開口部が広く明るい室内になります。

2019年03月19日

・杭打ち工事の金額は判らない?予算は建築費とは別にたてましょう

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アパート建築予定地では、地盤調査を行います。地盤調査とは地中地盤の固い場所まで杭を打つため、地盤の固さを測る作業のことです。作業は一般的にも1日で終了します。

今回行った地盤調査では、建築予定の建物は木造2階建ての総戸数4戸の小さなアパートなので、比較的建物は軽い方です。深さ4mに固い地盤が確認できましたので、表層を改良ではなく、杭を打つことになりました。

杭にも種類があります。コンクリートで柱状の杭を現場で作る方法や、鋼管杭を使用する方法などが一般的です。杭の工事費用は、建築費の概算とは別に予算を計画します。

実際の杭の工事費用は、地盤調査の結果と建物の規模などで変わるので、金額が変更になりやすいです。特にご予算ぎりぎりで一戸建て住宅やアパートを建築お考えの方は注意してください。先日、東京郊外で100㎡位の土地に木造2階建てを建築受注したが、杭の費用が変わり、最終的に予算よりも100万円位超えてしまった話しを、大手ハウスメーカーの方に聞きました。

杭工事の金額は、地盤調査の結果と設計図面を基に本数や深さ、種類などが決定するので、明確には判らないのです。都内で一般的な規模、66㎡位までの土地に杭工事が必要と判断された時に、約50万円から200万円強と大きな開きがあるのが現実です。

今回、建築予定地近くに河川があるため、地中でコンクリートが固まりにくい事があるそうです。そのためコンクリート杭ではなく、鋼管杭が良いと設計士からアドバイスがありました。約60㎡の敷地面積に地中4mの辺りにある固い岩盤層をめざし、口径約140㎜の鋼管杭28本を打ち込むことになりました。結構な本数です。

設計図面を基に杭が打ちこまれる場所が決まり、そして打ち込まれた後にはベタ基礎が施行されます。ベタ基礎はしっかりと配筋がなされ、最終的に検査機関が配筋検査を行います。その後にコンクリートが流され丈夫な基礎が造られていきます。

最近の基礎を見ていると、コンクリートの塊に建物が乗る様な印象を受けます。予定通りに工事が進み建物が出来てくると実に楽しい気持ちになります。基礎が出来上がると次は上棟です。皆様も建物を建築するときは、杭の工事費用は、建築費の概算とは別に予算たててくださいね!

2019年03月19日

・不動産:失敗しない投資術、1000万円以上安く買う方法とは

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購入金額がライバルよりも高ければ、自分が投資物件を買えるのは当たり前と思っていませんか?実はそんなことはないのが現実です。あなたが依頼した不動産会社は信頼できますか?営業マンは誠実ですか?そんなことなんの関係があるんだ!と思ったあなたにこそ読んでほしい、実際あった事案です。



おふたりの不動産投資家の方が、別々の仲介業者を通して、大型投資物件に同時に購入申し込みをしました。ご購入希望者の条件の違いは、購入希望金額!

高い購入金額を提示された方が購入できるのは当然とおもいますか?

ですが今回は、当社のお客様が最終的に他社のお客様より1,000万円以上安くご購入することができました! ので、ブログ記事にしました。笑



投資家の方々が偶然、別々の仲介をとおして同じ物件へ購入申し込みをする事は、よくある事です。この場合、オーナー様(所有者)が誰に売るか決めることになります。
オーナー様が誰に売るか決める基準⇩

①購入金額が高い購入希望者

②金融機関の融資等に問題ない人

③他(売主が希望する売却詳細条件に近い購入希望者)

以上は、順番が変わる事もありますが、オーナー様が決定する時に判断する一般的な順位です。

全てが同じ条件の場合には、購入する意思表示の早い方にご売却が決定される事もありますが、ご購入希望者が複数いる時には、微妙にご購入の希望条件が異なる事が多いです。購入希望者が共に②の金融機関融資に問題ない同条件の場合には、購入希望価格が高い方が優先になる事が一般的ではあります。



当社のお得意様で台湾華僑の方がいらっしゃいます。



このお客様から一棟マンションのお問い合わせを頂きました。その投資物件は、大森駅または大森海岸駅から徒歩数分で平成7年に建築された地上11階建ての一棟マンションでした。



お問い合わせ頂いた投資物件の資料を海外へ送り、お客様は銀行と融資についてご相談されていました。そして、価格の交渉がスタートしました。お客様は6月にご結婚式をされるそうで、自宅も探しながらの投資物件購入のため現状が大変お忙しい状態であるとわかりました。その様な状況から、最終的なご判断にお時間が掛かり、ご結婚式後に購入申込書を頂く状況で話が進んでいました。

しかし、ご購入申し込みを頂くまでに、一ヶ月近くあったため、他の方からも購入希望が出される懸念をご説明させて頂きました。そうしたところ、その華僑のお客様から他の華僑のお客様をご紹介して頂くことになりました。新たにご紹介された華僑の方も、すぐに対象物件をご購入するかをご検討頂けました。



ご購入の意思が決定し、売主と契約へ向けて金額調整を開始する直前、他の不動産会社から当社のお客様より1,000万円以上高い金額で、購入申し込み書(買付証明書)が売主(不動産会社)へ提出されました!

直ぐに売主から当社へ売却のお話は、お断りする内容のお電話をがきました。私は、すぐに売主のところへ伺い話し合いをさせて頂きました。



高い購入希望額を提示したお客様は、既に銀行融資は承認済で、来週には契約可能であることを説明を受けたそうです。私は、売主から他社のお客様の条件を聞きました。うちのお客様に買って頂きたいですからねっ。。



その条件を聞いているうちに、売主様が説明をしにきた不動産会社の社員の態度や説明に不満を感じていること、納得しきれない状況もあること、感じ取りました。これは可能性があるかも!



売主へ説得、交渉を開始っ約3日間話し合いは続きました。私は、売却価格が高くて、ご購入希望者に不満が無かったとしても、交渉に来た不動産会社の都合が見え隠れする状況に不満を持ったまま契約する事は避けた方がよいのではないかと説得。

最終売却先を決定するために考える時間がほしいと売主の社長はおっしゃいました。最終的には、当社のお客様とご契約して頂くご結論に至りました。そして、お引渡しも無事に終えることができました。



交渉担当者としては最後までひやひやしました。ですが今回他の方よりも1000万円以上安くご購入頂けました。
購入金額提示が高い必ず購入できると限らない高額物件!

これは、購入提示金額が高いから購入できないはずはない、と考えた他の不動産会社が招いた失敗の話でもあります。結果、高い金額で購入条件を提示した投資家さまは、この投資物件を手に入れることができませんでした。売主の不動産会社代表が交渉相手の不動産会社に対する不満=不動産投資家の損失という結果です。

不動産投資物件を安く購入する為には、投資家が信頼できる不動産会社を探し、仲良くなることが近道です。皆様もいまいちど依頼している不動産会社の体質、不動産営業マンの資質を見直してみてはいかがでしょうか。

2019年03月19日

・アパートと一戸建ての建築費の違い:建築費が割高の理由

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アパートの建築費は一戸建てとはちがって、設備等の関係で建築費は割高になります。今回は、当社で建築しているアパートも例外ではありません。さらに戸数も4戸と少ないので、建築コストは更に割高に。


見積金額は最大25%位各社に差が出ました。…当社の場合には、利回りを重視。



ハウスメーカーで建築する場合でも、住宅系とアパートの両方を建築するハウスメーカー、あるいはアパートを専門に建築するメーカーがあります。中でも。アパート建築専門のハウスメーカーの方が、建築費が低く抑えられる傾向があります。また、地元工務店や不動産会社が常に発注している建築会社は、更に建築費が低いことが多いです。



今回は、最終的に建売アパート業者が発注する地元の工務店に依頼。建築費を抑えながら仕様は一定基準を満たす内容で、間取りのプランと建物の仕様には満足しています。最終的に間取りの変更が行われた事で、中廊下を利用したオートロックを費用を抑えて設置することが出来ました。



浴室乾燥機、温水便座、準耐火構造、防腐処理集成材の使用など個別の仕様も要チェックです。今回の工務店は、住宅を自社で建築して販売している建売業者や不動産会社に建築工事を教えるために数社へ迎え入れられ、建築の指導している建築会社です。数十年建築現場を見ていますが、最終的には現場の職人さんによる技術や職人さん個人の性格による仕上がりの優劣が大きいと感じています。



小さな建物が密集する地域で不動産を買ったら、近隣住民との良好な人間関係を築きながら工事を進めることが大切なポイントです。



今回、若い入居者を意識してアパートのデザインを考えました。女性でも安心して住むことができるセキュリティーと建物の強度を重視した安全性、居住性、デザイン性の高いアパートが出来上がりました。

2019年03月19日

・不動産投資マニュアル:不動産投資を始める前に読むブログ

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不動産投資をしようと考えたとき、まずはじめにどの不動産に投資をするかを考えなければいけません。投資の目的によって投資対象の不動産はちがってきます。

不動産の主な種類としては、

①更地

②アパート(共同住宅)

③マンションの一部屋(ワンルーム・から・ファミリーマンションまで区分所有権)

④一棟マンション(マンションの建物一棟全て)

⑤一棟ビル(事務所・商業店舗・混在タイプ)

などになります。

ここからは具体的な運用例を挙げて、説明していきます。

①更地:貸駐車場(月極・コインパーキング)・太陽光パネルを設置して収入を得る等。

都心部では土地の価格が高く収益性があまり見込めません。更地に投資する方は、非常に少ない。収益性よりも将来の土地価格の下落を避ける目的や土地の立地や利便性に価値をお持ちの資産家の方がご購入されるケースが多い。

②アパート:賃借人(入居者)にお部屋を貸す事で家賃収入を得る等。

初めて不動産投資をされる方や個人事業主の方など投資対象としては多くの方に好まれます。建物の構造が木造で建てられている事が多いので、中古の場合には築年数により金融機関から長期融資の期間が限定することがありますので、新築や築年数が浅い物件が好まれる傾向あり。



③マンションの一部屋:賃借人(入居者)にお部屋を貸す事で家賃収入を得る等。

分譲マンションの一部屋は、新築では分譲業者がワンルームや1Kなどを販売しています。中古のワンルームマンションは、比較的投資金額が小さいので、不動産投資をはじめる方や分散投資をしている方がマンション投資をしている傾向があります。分譲マンションの投資では、表面的な利回りは高くても、月々管理費と修繕積立金が必要となるため、月額の維持経費を差し引いた利回りは低くなります。また、家賃収入が見込めない空室時は、オーナーの負担は重くなります。

④一棟マンション:各お部屋を貸す事で収入を得る等。

投資金額は大きくなりますが、建物の構造がRC造(鉄筋コンクリート造)などで建築されているので、建物の耐用年数が長く、銀行からの長期融資を受けやすく担保評価が高くなる傾向があります。建物の総戸数も多くなるので、若干の空室リスクが軽減されることで、安定収入が予想されされます。大型の建物の場合には、エレベーター等建物の各種維持管理費用が必要になります。投資物件を何件かご購入された投資家の方々は、一棟マンションを好まれる傾向があり。



⑤一棟ビル:各フロアーや区画を個別に貸す事で収入を得る等。

専門的にビルを保有する会社や一般法人が投資することが多いです。投資金額も大きくなり建物の立地により事務所や店舗など、テナント入居率は大きく異なります。判断を誤るとがテナント募集が困難な状況になることがあります。マンション投資では、管理費や修繕積立金の負担があります。新築マンション投資は、売却時期によっては購入時の価格と売却時の価格差が大きくなることがあり、その間に得た家賃収入では補いきれず、売却損が発生する可能性があります。投資物件を銀行借り入れにより購入予定の投資家の方々は、中古マンションやアパート、一棟マンションを投資対象の物件とする方が多い。

みなさんにあてはまるのは何番だったでしょうか?

次に考えることは建物の構造についてです。不動産投資は建物の構造と融資には深い関係があります。ですからみなさん、まず投資対象の不動産を選ぶとき、建物の構造をみます。では建物の構造で、なにが変わるのかそれは実際に使用できる耐用年数です。

不動産投資で耐用年数と言うときには、建物の使用の限界をさしているのではなく、建物の構造による法定耐用年数をさしています。

木造→22年

軽量鉄骨→19年(鉄骨の骨格材の厚みが3㎜以下)

鉄骨造→34年

RC造(鉄筋コンクリート)→47年

となります。

中古物件を買う時に、金融機関の融資判断は建物の残存期間(法定耐用年数-築年数)=融資期間。と判断されたり、残存期間の日数が実際に融資のするかどうかの判断に影響を与える場合があります。

融資のご利用を考えているお客様は、新築や築年数の浅い木造の建物やRC造(鉄筋コンクリート)の建物が金融機関の評価額が高いので覚えておいてください。



投資不動産を節税目的でご購入予定のお客様には、建物の残存期間が短い物件は、建物評価額と償却期間から節税効果が少ない状態になることも多いので確認が必要です。不動産投資では、建物の構造は投資判断の大切な要素です。

※減価償却資産とは、時の経過等によって、その価値が減っていく資産をいいます。



不動産投資をするにあたり、良く判らない事がある。それが不安になる原因です。今回は投資対象とする不動産の選び方を書きました。投資の目的によって投資対象の不動産は異なります。このブログが皆様の不動産投資成功のお役に立てば幸いです。

2019年03月19日

・私道とは。私道と公道との違いなど私道についてのまとめ記事

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不動産広告に載っている言葉、道路にはたいせつな意味があります。広告での道路表記の目的は、車が通ることができる道路幅の確認や、日当たりの目安になるように表記されています。ですがそれ以外に、もっと大切な意味があります。

それは、広告において”道路”と表記される場合、これは”建築基準法上の道路である”ことを意味しているのです。それでは”建築基準法上の道路”ってなに?となりますよね。これは、みなさまが家をでたときになにげなく歩いている道路の種類のことです。

そして建築基準法の道路にも種類がありますが、ここで大切なのは、この建築基準法の道路に接していない敷地の場合、原則として建物を建てることはできないということです。(私道でも、42条2項道路や42条1項2号は建築基準法第42条で定めた建築基準法上の道路に該当します。)ですから、不動産広告には”建物を建てられる道路ですよ”という意味で”道路”と表記しているのです。

では、公道と私道の違いです。簡単には私道と公道の違いは、持ち主(所有権)の区別です。

・公道は主に国や自治体が所有しているもの
・私道は個人または団体が所有している土地を道路として使用しているもの
※私道は管理を自治体など移行して公道になるケースもあり。
※個人の持ち物なので、道路としての利用をやめる、あるいは新たに設置をすることもあり。

私道の上に建てもの等を作ることもできます。ですから人に貸したり、その権利を譲渡ることもできます。ですが、個人の所有ではありますが道路としての役割を果たすために公法的な規制を受けています。(道路内の建築制限(建築基準法44条)、私道の変更又は廃止の制限(同法45条)、道路における禁止行為(道路交通法76条)、道路の使用に際しての許可の必要(同法77条)等です。)

反対に建築基準法で認められてない道路もあります。・水路・高速道路・畑の道で今日まで使われている、あぜみちなどとはいえ、道路の種類は見た目では、判断できません。ですから不動産業者も区役所に調べに行きます。もうひとつ道路には大切な意味があります。それは道路の種類によって不動産の資産価値が大きく変わるということです。上記で書いたように建築基準法という法律で認められた道路か否かという事がここでも大切です。建築の法律では、道路は基本4m以上の幅になります。※昭和25年以前から使われている道路の場合には、中心から2m道路を後退して建物を建築することができます。ですから、単純に4m以上の幅が有れば”道路”.であると考えてしまいそうですが、まれに道路ではない時が有るのです。

さきにも書きましたが、不動産業者でも区役所で調査をしなければ、道路の種類が見た目では判らないことがあるのです。資産価値が変わる要因として建築確認は、建築基準法上の道路に土地の間口が2m以上接していないと取得できません。建築確認が取得できない土地は、再建築不可と表示されて広告に掲載されていることがあります。これは建物を再建築することはできない土地になりますので、土地の価値も大きく下がります。さらに都市銀行からの借り入れは出来ない物件になりますので、おすすめできません。

他にも前面道路が公道か私道かで違いのあることがあります。公道に面する土地を買って、建物を建てるときは、水道や下水、ガス管に接続するための道路を掘る工事はとくべつな心配もなく作業ができます。建築コストは、接続する埋設管が道路のどこの場所に有るのかによって、道路を掘る長さが違います。その長さで工事費用が変わります。いっぽう、私道の場合。その私道を掘って道路に埋設してある水道菅や下水菅、ガス管に新たな引き込み菅を接続をする場合には、私道の所有者全員に掘削の承諾書を貰わないと道路を掘ることができません。私道に面する土地を買うときは、”私道の通行”に関する承諾と、”掘削工事”の承諾と合わせて私道の持ち主から頂くことは大切です。加えて車庫付の住宅を建てるときにも当然、購入された方の車がその私道を通ることになると考えられますので、そのために車両の通行承諾も取得します。

私道の場合は権利関係の確認がとてもたいせつです。相続などで不動産を取得された方は、お時間があるときにご自身が所有する土地が面する道路を一度、区役所で調べてみてください。次回は私道にまつわる実際に会ったトラブル実例を書きたいと思います。

2019年03月19日

・空き家の所有者を無料で調べるサービスをご紹介します

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みなさんのご近所に気になる空き家はありませんか?家を探しはじめると、気になる方が多いのはご近所の空き家の存在。理想的な立地の空き家は所有者が不明の場合、大きさとかわからないし、家の所有者を調べる方法などまったくわからないけれど、空き家を売る予定があるのか、ないのかだけでも聞いてみたい。と思いませんか。



みなさんをそんな思いにさせるお家があるとき、ご自身で空き家の所有者を調べる方法が判れば、持ち主に売却する予定があるのかを聞いてみたいと調査方法をネットで検索してみると空き家の所有者は法務局で調査できることがわかります。ふつう法務局と聞いても場所も知らないし法務局に何があるのかもしらない。と言う人のためにかんたんにご説明します。法務局で空き家の所有者を調査するために必要な所在地は、普段利用している郵便や運転免許などに記載する住票の住所と異なるために場所を特定する作業から一苦労してしまいます。



法務局ってこんなところです。


法務局のご説明
法務局には会社の印鑑証明が登録されていたり、登記簿謄本という土地や建物の大きさや所有者の情報が登録されている書類の写しを取得することができます。

https://shibuya-zr.net/office-of-legal-affairs/

法務局で必要な地番と住所は違いを簡単にご説明


不動産の地番って、住所と何が違う?

https://shibuya-zr.net/lot-number/

苦労の末、法務局に登録されている空き家の所在地が特定できたら、はじめて法務局で所有者がわかる書類の申請が可能になります。(有料)空き家の所有者が確認できたところで、所有者の意向を聞かなければなりません。



空き家の所有者を調べるには意外と労力が必要になります。都内にお住まいの方を対象とした空き家の調査をするサービスですが、労力と費用の掛かる作業を無料でするサービスがあるんです。みなさんも住宅のご購入を決める前に、空き家の調査をしておきたい方はお気軽にご利用ください。

2019年03月19日

・水面下で放出する物件情報をご紹介しています!

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今年は、年初から一部の不動産業者は所有する在庫物件の売却と新たな仕入れに積極的な動きをみせています。早い時期に在庫の入れ替えを終了させたい業者が動きはじめました。

体力がある不動産会社は、見切りも早く不動産の購入予定の方には良い時期になりました。とはいえ見切りをつける不動産会社の物件が多いわけではありません。体力のある会社は見切りもつけれますが、損をするなら長期で保有することもできるため会社の判断が物件ごとに異なります。


みなさんが想像するケースで多いのが、個人が所有する不動産なら安く買えるかも?しかし実際には難しいことが多いです。個人が所有する不動産の場合には借入残高の関係から価格交渉が難しいことが多く、借入の残債で売却できるのなら売却を検討するとお考えの方が増えてきます。

残念ながら予想外に多い残債

特に投資物件などでは、不動産投資家を対象に積極的に三為契約で販売していた不動産を購入した所有者は、購入物件の借り入れ割合が多く、尚且つ割高な物件を購入していることも多いので、残債が相場よりも多くなります。

シェアハウスで問題になりましたスマートデイズの「かぼちゃの馬車」同様な状況ですね。物件価値を判断するよりも金融機関の積算重視で、購入時に借入可能金額を算出した不動産業者から借入限度額の借り入れを前提に投資物件を購入している個人投資家が多いです。



このタイミング割安物件を購入するには、不動産会社の見切り物件の方が交渉に応じてもらえる可能性が高くなります。みなさんは、不動産業者が見切りをつけて売却する物件をタイミングよく購入することを狙って物件を探しましょう。

直近土地情報

・山手線駒込駅徒歩8分 約23坪 5階建てプラン(ミニマンション用地)

・都営大江戸線徒歩10分 約37坪 6階建てプラン(ミニマンション用地)

などHPに掲載できない不動産の売却依頼が集まっています。


30年近い付き合いのある取引先が所有する見切りをつけそうな土地はこちら

https://www.zephyr-jp.net/kamiyama.html

2019年03月19日

・空き家空き地の所有者を無料で調べる方法とは。ご自身でもできるんです

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実家の近くに住みたい。お正月に帰省されて、ふと近所の空き家や空き地が目についたかたもいらっしゃるのではないでしょうか。あるいはお子様の学校などを考えて、今住んでいる学区内で住まいを探したい方、ご高齢のご両親のことを考えて近くに住んだあげたい。などなど理由はさまざまかもしれません。歩いていてふと気がついた、近所の空き地や、空き家。売り物なのかどうかもわからないし、誰に聞いたら良いのかもわからない。

不動産屋さんにお願いしてもいいのかどうかもわからないし、めんどうなことになるのも嫌。。それでもせめて、空き家を売る予定があるのか、ないのかだけでも聞いてみたい。と思ったことはありませんか。そんな思いにさせる空き家や、空地があるときにご自身でもできることがあります。

”空き家の所有者は法務局で調べることができます”
※法務局ってこんなところです。https://shibuya-zr.net/office-of-legal-affairs/
※法務局で必要な地番と住所は違いを簡単にご説明…法務局で空き家の所有者を調査するために必要な所在地は、普段利用している郵便や運転免許などに記載する住民票の住所と異なります。https://shibuya-zr.net/lot-number/

では具体的に調べる方法ですが、
・法務局で登録されている空き家の所在地を特定します。
・そして、その所在地を使って、所有者がわかる書類を法務局に申請します。(ご自身でやると有料)
・空き家の所有者を確認後、その方に売る予定があるかどうか聞く、という流れになります。

お住まい探しを始めるとsuumoやホームズなど、ポータルサイトを見る時間が増えますね。週末にオープンハウスの見学や新聞の折り込み広告などで資料を集めてみても、物件ごとに長所短所があり、不動産会社に問い合わせをしても、気になる物件はなかなか見つからないことも多いものです。そんな方がもし理想の空き家や、空地を見つけたら、上記の方法で、空き家の所有者に売っていただけないか聞いてみるのもありだと思います。

住まいは高額な買い物です。後悔の無い住まいを買うためにできることはしておきたいと考えてもおかしくありません。最近のケースでは、ご高齢の方がご自宅を売却して、駅の近くのマンションにお引っ越しされるケースも目立ちます。もし、気になる空き家や空き地の所有者とご縁があり売って頂くことができれば、まさに理想的な場所に住むことができるのです。理想の空き家や土地を見つけた方はぜひチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

すこしハードルが高いと感じた方は無料で調べてもらえるサービスもありますので、以下もお読みいただければと思います。宣伝にもなりますが、空き家の所有者を調べるには上記に書いたように、時間と労力、そして法務局での手数料(約600円程度)が必要になります。買いたいし、聞いてみたいけど、でもダイレクトには聞きづらいし、もしご近所さんが売る気がないときには、自分が買いたがっていたことを知られるのは気まずい。そんな方を対象にしたサービスです。都内にお住まいの方限定ではございますが、空き家の調査を無料でやらせていただくサービスです。2014年には全国賃貸情報新聞で取り上げられました。なぜ無料でやっているのか?と疑問を持たれる方もいっらしゃるかもしれませんが、これは空家解消に向けてのサービスだからです。

詳しくはHPに記載しております。https://www.zephyr-jp.net/unoccupied-house.html
お隣さんは何年も空き地のままだけど売却する気持ちはあるかな?もし近所の気になるあの空家が売却されるなら、価格次第では希望に一番近い理想的な家なのに・・・。なんて心の中で思うことはありませんか?家は人生で一番高い買い物になる方がほとんどです。そんな大切な買い物で妥協はなるべくしたくない。もしほかの場所を購入した後、気になる空き家が売りに出されいた!なんて後悔するようなことになりたくないですよね。そんなことになる前に、是非一度所有者を探してみてはいかがでしょうか。

2019年03月19日

・山中湖のリゾートマンションを割安価格で早く提供したい!

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先日、空家の無料調査を依頼されたお客様と私が面談する機会がありました。後日お客様から私宛のメールに今回対面で、お話ができたことは良い結果、とご安心をされた様子でした。みなさんが不動産広告をインターネットでみつけて資料請求をしたあと、不動産会社の営業マンと直接お会いするのは、しつこく連絡がくるのではないか?とご不安をお持ちになりませんか?即決で買ってしまう場合はしかたないとしても営業マンと会う前に相手がしつこそうなら、会いたくないですよね。みなさんが営業マンとやりとりするメールからでも営業マンの性格がいがいとわかります。不動産会社のしつこい営業マンに共通する簡単な特徴をご紹介してみますね。・一方的なメールの内容が多いのが特徴です。みなさんの質問をはぐらかしたり、自分のペースで押してくるメールには要注意ですね。反対にみなさんのご質問に丁寧に返信をしてくる営業マンには、ご相談もしやすいですし、気になる物件があるときにはお会いしてみるのもよいですね。不動産の営業マンがメールのやりとりと実際に会ったときでは、全く異なる性格や急にしつこくなることはほとんどありません。180度のキャラ変はないと考えても問題ないです。営業マンと会う事でさらに安心感をもてることがあります。不動産会社と接することにご不安を感じる人は、メールのやりとりで安心できそうな担当者を選び、その担当者に気に入る物件を探してもらう方法が良い不動産購入方法のひとつです。

2019年03月19日

・権利調整中の狭小宅地をどこに紹介するか

北区の住宅地を下見してきました。知人の会社が底地を所有する土地ですが、現在借地権との権利調整中の土地を下見してきました。道路負担分を除くと正味約28㎡の小さな土地です。

対象地には借地権の古い平屋の建物が建っています。今後、借地権の解除を行い所有権にたうえでの売買になります。現在、わずか28㎡の土地に設計士がプランを入れてます。最寄り駅からは徒歩4分と近いのが魅力です。



建築会社に卸し売却をするか、または建物を建築して個人のお客様に売却するのかを検討中。最終的にはミニアパートになるのかな。28㎡でも2世帯アパートのプランをいれることは可能です。明日、建築会社に紹介してみよう。

2019年03月19日

・安心して不動産を探すために一度は営業マンに会っておこう

salesman1

先日、空家の無料調査を依頼されたお客様と私が面談する機会がありました。後日お客様から私宛のメールに今回対面で、お話ができたことは良い結果、とご安心をされた様子でした。みなさんが不動産広告をインターネットでみつけて資料請求をしたあと、不動産会社の営業マンと直接お会いするのは、しつこく連絡がくるのではないか?とご不安をお持ちになりませんか?即決で買ってしまう場合はしかたないとしても営業マンと会う前に相手がしつこそうなら、会いたくないですよね。みなさんが営業マンとやりとりするメールからでも営業マンの性格がいがいとわかります。不動産会社のしつこい営業マンに共通する簡単な特徴をご紹介してみますね。・一方的なメールの内容が多いのが特徴です。みなさんの質問をはぐらかしたり、自分のペースで押してくるメールには要注意ですね。反対にみなさんのご質問に丁寧に返信をしてくる営業マンには、ご相談もしやすいですし、気になる物件があるときにはお会いしてみるのもよいですね。不動産の営業マンがメールのやりとりと実際に会ったときでは、全く異なる性格や急にしつこくなることはほとんどありません。180度のキャラ変はないと考えても問題ないです。営業マンと会う事でさらに安心感をもてることがあります。不動産会社と接することにご不安を感じる人は、メールのやりとりで安心できそうな担当者を選び、その担当者に気に入る物件を探してもらう方法が良い不動産購入方法のひとつです。

2019年03月19日

・法務局のご説明

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法務局には会社の印鑑証明が登録されていたり、登記簿謄本という土地や建物の大きさや所有者の情報が登録されている書類の写しを取得することができます。注意すべき点は、法務局で空き家の所有者を調査するために必要な所在地とは、普段利用している郵便や運転免許などに記載する住民票の住所と異なります。

2019年03月19日

・不動産の地番って、住所と何が違う?

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在地を表すには、住居表示ではありません。地番という土地や不動産に課税される税金などの公的に不動産を特定することに使われています。簡単に言えば住居表示は、私道に立ち並ぶ家が全て同じことがありますが、地番は不動産の権利を表すために用いるため、同じ番号はふたつとありません。個々の家や建物はすべて違う番号が付けられています。

2019年03月19日

・空地を高く売却する方法

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利用する予定がなくなってしまった空き地を売却するのに、最も理想的な売却先は個人のお客様でご自宅用地をさがされている方に譲りすることです。それができれば、高い価格で空き地を売却できる可能性があります。

今は、利用していない土地を所有している方も多いですね。土地に何もない更地の状態で不動産を所有している場合には、毎年支払う固定資産税も頭を悩ます支出ですし、家族の将来を考えて、不動産を所有していたが、子供は別の場所に家を購入してしまい利用する予定がなくなってしまったケースも多いです。

では、どのようにすれば個人の方に上手に売却できるのでしょうか。 それは不動産会社の住宅の販売方法を観察してみるとそこにヒントが隠されています。 休日に街を歩いていると新築住宅の現地販売会を見かける機会がありますね。そのときを思い出してください。一戸建てを販売している現地にあるのぼり旗や看板に会社名。これはあまり聞きなれない会社のお名前ではありませんでしたか? 普通、新築の建売住宅を所有している法人は、宅建免許を保有の不動産会社です。売主の不動産会社は、早期売却を目指して販売力がある会社に現地販売をさせています。あまり聞きなれないこの現地販売を行う中小の不動産会社は、色々な販売方法をフル活用して住宅を売却していきます。 売主の不動産業者はこの中小の不動産販売会社販売力があることを知っていてに売却活動をさせているのです。 中小の販売会社は、不動産のポータルサイト掲載から新聞折り込み広告・現地販売会など試行錯誤を繰り返しながら、泥臭い営業を実践しています。投資用の不動産とちがい、住宅販売は営業マンとお客様との接点や、人間関係。これらの感情的な一面もご購入者様の大切な最終決断の判断材料になっています。 中小の不動産会社にも一流の営業マンがいます。ここでの一流の営業マンとは、知識の豊富さや資格などは意図していません。お客様からの信頼を大切に一生懸命に営業活動をしてくれる営業マンです。営業マンの一生懸命さはお客様の心を動かし、安心して最終決断に至りご購入して頂けることが多いのが住宅用の不動産です。 空き地を高く売却するためには、この手の営業マンに売却を依頼することができれば、高く売却できる確率は非常に高くなります。

※仕事ができる営業マンは、売却する物件を決めて営業活動をしているものです。物件価格の高い安いで売却物件を決めて活動していません。売却したいと思わせる会社や売主の人柄など個人的な感情で販売目的にした物件を売却します。常に物件の売却を依頼されるので、彼らは自信があるため、所有者から売らしてあげると言われると断ります。(笑)自信家な彼らですが上手に付き合うと彼らは一生懸命に頑張ります。

2019年03月19日

・ご近所に気になる空家はございませんか?

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お住まい探しを始めるとsuumoやホームズなどのポータルサイトを見る時間が増えますね。知らない物件が掲載されていたり、見覚えのある近所の家が掲載されていて驚いたりします。





週末にオープンハウスの見学や新聞の折り込み広告などで資料を集めてみても、物件ごとに長所短所があり、不動産会社に問い合わをしても、気になる物件はなかなか見つからないですね。



近所にお出かけする時には、新築の工事現場や近所の空家や空き地まで気になり始めてしまうものです。もし近所の気になるあの空家が売却されるなら、価格次第では希望に一番近い理想的な家なのに・・・。なんて心の中で思うことはありませんか?



そんな時、実際空家の所有者も判らないし、調べ方も判らないなんて考えてしまいますよね。それに近所の空家の所有者に突然、家売ってくれませんか?なんて勇気のいる話ですよね。テレビ番組に「家ついていっていいですか?」という番組がありますが、家についていくだけでも迷惑がられるところがよく映し出されていますが、いきなり「家売ってくれませんか?」なんて怒られそうな話ですね。(笑)





でも、家は人生で一番高い買い物になる方がほとんどです。そんな大切な買い物で妥協はなるべくしたくないし、もし分譲中の家を購入した後に気になる空き家が売りに出されてしまい後悔するようなことになりたくないですよね。そんな後悔をなくすためのサービスがあります。怪しいサービスではありません。(笑)



ご存知ですか?ご近所の気になる空き家や空き地の所有者に無料で売却の意思を確認してくれるサービスなんです。過去に業界新聞にも紹介されて、ご利用者も多いのでご安心を!

2019年03月19日

・個人投資家におすすめ投資物件が世田谷で販売

人気の世田谷区で割安で豪華な建物の投資物件!最寄り駅は小田急線の『豪徳寺』駅から歩いてわずか3分!駅前商店街から遊歩道をこえると、そこは世田谷らしい静かな住宅街、土地面積も約250㎡と広く公道面で土地の形も整形地です。オーナー住戸のある建物です。

バブル期の建物なので、各所に高級感があり、各お部屋も広めのワンルームです。割安な理由はひとつ、建物の構造が鉄骨造というだけ。金融機関の借り入れをして購入できる方は、個人の資金調達力(収入・自己資金など)が必要です。この周辺では土地の価格が3.3㎡で250万円以上するところも多いので、ほぼ土地価格に近い物件です。ご興味のある方はお気軽にご相談ください。

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2019年03月20日

・不動産会社の体質を選ぶことが大切


平成11年の懐かしい広告、このとき当社で開発したリアルタイムスギ花粉計測器を使い世界ではじめてリアルタイムに計測したスギ花粉数を携帯電話(アステル東京:PHS)に配信しました。


コンテンツ名:[本日の花粉]

それ以前の24時間の落下花粉を集計する方法から1分単位で飛散している空中花粉を計測することが可能となりました。

花粉の飛散するピークがあることもスギ花粉をリアルタイムで24時間計測したことで確認できたデータです。当時、私の会社が地方自治体や国へ直接納入したスギ花粉計測器を使い花粉情報を活用する方法の実証実験をしました。
広告から数年後には、インターネットで同様のリアルタイム花粉情報が国から配信されるようになりました。これからも花粉情報が花粉症の方々の治療や花粉忌避に役立つといいですね。

当社は、お客様との信頼関係や社会性を大切にする、ゼフィールの設立当時から変わらぬ体質です。

(株)ゼフィール 企業体質 https://www.zephyr-jp.net/company.html

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2019年03月20日

・確定測量とは。隣地の境界立会いを依頼された時にすべきこと


みなさんのご自宅にも、ある日突然突然知らない測量士から電話があるかもしれません。”お隣の土地との境界を確認してほしいので立会いをしてほしい”こんな内容ならよくあることです。測量士が隣地とあなたの土地の境界を明確にする作業したいという話です。このような連絡があったときに不審な電話ではないかと驚かれないように実際の境界立会いの作業内容を簡単に説明します。

みなさんの中には土地の境界は買う前から決まっているのに立ち会う?と急に不安になる方もいると思います。

ご安心してください、測量士の流れはこのような流れです。基本的には、まず測量士が法務局や依頼者は所有する古い測量図や既存の杭を基にして、仮測量図を作成して持参しま。そして、境界の説明をしてくれます。もし境界杭が無い土地の場合には、土地の所有者同士が立会い、地境に目印となる杭を入れます。そして、完成した測量図に土地所有者の立会いの印に、押印を測量士からお願いされます。

測量の目的は主に2つです。

①道路の幅員を確定する

➁土地を売買するために、隣地との堺を確定して、土地面積を明確にする事

所有する土地の面積が減るかもしれないとご心配されるかもしれませんが、古い測量図と比較すると測量機材の精度向上などによる測量誤差といわれる程度の面積の増減があることが多いのでそこまでのご心配はいらないでしょう。現在、土地の堺にすでに境界杭がある場合には、境界点が明確なので、今ある既存杭の境界点を認めるという意味合いの立会印の押印をお願いされます。一方杭が無い場合には、古い測量図を基に境界点を復元したり、合意点に境界を表示する杭や鋲を入れる事になります。



現在は、測量図の中でも、隣地との境界をお互いに立会いをおこない、杭の位置を確認後印を取得した”確定測量図”を作成することが多いです。特に不動産を売買するときには確定測量図を添付する事が多いです。境界の立会印を求められたら、境界点で争いや問題が特に無い場合、協力をして押印をするのがよいでしょう。そしてその時に、自分の分も隣地所有者からも同じ境界点で立会印を頂いた測量図を測量士から取得しておきましょう。



土地の所有者がお互いに境界の確定を済ませることで、お互いに土地の境界トラブルを未然に防ぐことができます。ご自身や将来土地を相続したお子様たちを土地の境界トラブルから守ることにもなりますので、立会い印を頂いた確定部分の測量図面は大切に保管しておいてください。



参考までに、過去のトラブル事例を2例ご紹介します。

1例めは売却目的の土地の隣地所有者が境界点を確認して、測量士が作成した測量図に立会印を押印したにも関わらず、売却した土地の新たな購入者に対して土地の境界は別だと主張した隣地所有者がいたケースがあります。このケースでは最終的に訴訟になり、隣地の主張は認められず境界立会い確定後に主張した境界線は認められませんでした。土地の価格が高い都内では、自らの欲で意見を変更するひとや、想像を超える主張をする人など理解しがたい人が居る場合もあります。。



2例目、測量に関する詐欺の事例。相続でリゾート地やリゾート物件を譲渡したかたも多いと思います。場所すら調べないとわからないこともあると思いますが、相続したまま放置状態にしていると、知らない不動産会社から突然連絡が。”購入希望者が居ます。売却しませんか?”とお尋ねの問い合わせがきたりします。今後、リゾート地なんて持っていても利用の見込みもないし、この機会にいくらでもいいから売却を考えてみようと思うかもしれません。そこで不動産会社の話を聞けば売却にあたり、”まず測量してほしい”と言ってきます。こうなったら要注意です。最もらしい説明を信じて話をすすめてしまうと高額の測量費を請求してきます。そして別荘地の売却話は壊れ、そもそもそんな話が本当にあったのかもやぶの中…測量費だけを支払うはめになるケースが有ります。

今回の測量費を目的にする別荘地の売却をすすめる営業は、高齢者を狙うことが多いので、ご注意くださいね。急に別荘地の売却話が来た時には、このブログを思い出し身内の方にも一度ご相談してください!

 

ですが最初にも書きましたが、測量の目的が明確で境界の立会印を求められたら、境界点で争いや問題が特に無い場合、協力をして押印して大丈夫です。



2019年03月20日

・富裕層になるためのタイミングがくる!不動産投資は今!


不動産のプロが本音で教える投資のタイミングがきます!このタイミングに不動産投資を実行できるかたは限られます。今資金調達ができる方にはチャンス到来です!一方資金調達が容易に出来ない方にはおすすめできない時期でもあります。

一般の方と富裕層が分かれる2極化のラインがここです。空前の買い手市場になるわけです。

みなさんがご存知のとおり、昨年のかぼちゃの馬車に代表されるスルガ銀行問題から、不動産融資に対する姿勢は大きく変化しました。不動産投資に対する金融機関の融資がきびしい状況は、地方の金融機関にまで広く浸透しているために、これからさらに不動産会社の廃業、不動産価格の下落が予想できます。

不動産投資を考えている個人投資家のかたは、金融機関からの頭金の割合を多く求められたり、不動産購入にたいして批判的な意見を銀行員から聞くばかりとなりますが、投資家の方に気が付いていただきたい。

彼らはみなさんの投資の失敗を心配して、批判的な意見を言っているわけではありません。監督官庁の指導に基づき、忠実に社内の任務をおこなっているだけです。資金がだぶついているから、返済原資のない投資家に見込み収入を重視した行き過ぎた融資を行わないように指導をされているのです。



ですから、このタイミングに不動産投資を実行できるかたは限られます。残念ながら資金調達ができない方や自己責任で判断ができないかたには不動産投資をおすすめできない時期でもあります。一般の方と富裕層が分かれる2極化のラインがここです。

ここで大切なこと、獲物を前にしてあせってくらいついてはいけません。静観してください。周りが弱るすがたにおびえ購入条件を変化させる方は、不動産投資で富裕層へたどりつけません。しっかりと長期的な展望から安定した入居が見込める不動産情報が入手できたとき、的確に購入判断することが大切です。その時に過度な先の相場予測は、回避行動と同じです。底値では買うことはできません。

後から振り返ってみると結果的に底値で購入していたという偶然はあるかもしれませんが、底値を打ち不動産価格が反転しはじめると、能力の低い不動産会社や一般的な投資家も購入意識が高まります。その時期になってしまえば個人投資家に安い投資物件は売ってくれません。不動産会社が購入した商品を購入することになってしまいます。これが本来普通の状況ではありますが、この時期に購入するかたは普通の大家さん止まりで、たいした富裕層にはなれません。



富裕層になるには良いパートナーの協力と、混乱期を楽しめるタフな精神力が求められます。みなさんは普通の大家さんになりたいですか?それとも富裕層への坂道を着実にのぼりはじめますか?

2019年03月20日

・新宿区四谷の一棟マンションご紹介:非公開の希少物件です


非公開:新宿区四谷の貴重な不動産情報!”あまり売りたくはないけど、購入意思の固い方がいたら売却してもいいよ”というのがオーナーのご意向!そんな稀少な個人所有の一棟マンションを当社だけがご紹介できます。

東京都新宿区四谷四丁目にある一棟マンションをご紹介。所有者は不動産を数多く所有。本当は売却したくないけれど、購入したいお客様がいたらお譲りしてもよいとお考えです!四ツ谷周辺には新宿御苑やニューオータニなどもあり人気のエリアで、物件が少ないとういう希少価値・地域特性があります。現在、この物件このブログとホームページ限定で掲載しています。所有者のご意向で一般広告はせず、非公開で販売しております。この物件は都心部の人気エリアに位置するためにつねに満室状態です。



一部の部屋では民泊の許可を取得して営業している賃借人もおり、順調に運用しています。すべての部屋を購入者がご自身で民泊を運営すれば、利回りは更に高くなります。土地のかたちですが、道路に対して敷地の間口も十分、前面道路は南道路でとても明るい周辺環境が魅力です。建物は、地上3階建でエレベーター無し。管理コストもおさえられます。昭和57年に新築された建物で、新耐震基準で施工されています。東京メトロ丸の内線四ツ谷三丁目駅から徒歩4分の立地は外国人旅行者からも人気です。告知事項有りです。

ご興味のある方は、お気軽にお問合せください!

このように売主様からのご依頼で不動産を売却することが知られることなく売却する不動産があります。当社は古くからの取引先業者のネットワークから同様のポータルサイトやレインズなどに公開されない不動産が集まる傾向があります。都内で不動産をお探しの方はお気軽にひと声かけてみてください。

2019年03月20日

・お金持ちになる為にすべきたった2つのこと。


これからさらに不動産が買い手市場になります。不動産の転売業者が減り、不動産価格も下がる。このタイミングで不動産を購入できる投資家こそが富裕層の仲間入りをします。その為にはこの2つの問題をクリアさえすればチャンスがあります!

① 不動産融資を受けることができる

➁ 不動産会社と物件選びを間違わない

この2つにつきます。

金融機関の不動産融資が厳しい環境だからこそ、今まさに購入することができれば、割安感のある投資物件を買うことができます。次に大切なのは不動産会社選び。理由は簡単、信用できる会社はとても少ないこと。魅力的な不動産を購入できる条件に、信用できる協力的な不動産会社は不可欠です。だからといって、単純に大手不動産会社を選ぶ人は超のつくお金持ちにはなれないでしょう。大手不動産会社は商品化された普通の不動産を中心に販売されていますから。



購入できる投資家が少ない買い手市場をフル活用して、大手以外から換金物件などを紹介してもらうことができれば、これは投資リスクを下げた不動産投資となります。今回のこのチャンスを活かせる運があなたにあるか、2つの問題をくりあできるあなた、ぜひこのチャンスに不動産投資にチャレンジして”超”のつくお金持ちになりましょう!

2019年03月20日

・一括売却査定とは:不動産を高く・安心・安全に売る方法


不動産の売却一括査定サイト、便利なものがあるんだなと思っているあなた、もしかするとその先は闇かもしれませんよ。理由は、実にシンプルです。不動産会社にしてみれば、売却の契約さえ結べれば、その後に本当にその価格で売却する事が出来なくてもどうでもいいのです。要は、みなさんから売却の依頼を勝ち取る事だけを目的に高い査定価格を提示しているだけなのです。


不動産のご売却を考えて、不動産の売却一括査定のHPを見たことがあるかたはご存知かと思いますが、大手不動産会社やフランチャイズ加盟店や色々な不動産会社が物件の査定を無料でしてくれます。では、そもそもそれって本当に信頼できると思いますか?

それでは一括売却査定の目的と不動産やさんの営業手法を種明かししていきます。


みなさんが不動産の売却を考えた時、ご自身の大切な不動産を託す不動産会社をまず探さなくてはなりませんよね。でも各不動産会社違いもわからないし、とりあえずインターネット広告にある、”売却不動産一括無料査定”で1番高い査定額を提示した不動産会社にしようと考える方が大半です。メールや不動産の明細をサイトに登録をすると、不動産会社の担当者から連絡やメールが来ます。そして、各社の具体的な査定額があなたに提示されます。よし、1番高い査定額を提示した会社は、提示額で売る自信があるのだろう。その会社に決めよう!そう思いますよね。(そう思ってもらいたいから不動産会社は良い査定をだしているのですから。。)



ここからが大切なポイントです。

売却を考えて査定を依頼されるみなさんの心理として、複数の不動産会社の査定の中から最終的に”高い査定額を提示した不動産会社”に売却の依頼をしようと思う。これがごく自然でしょう。それはみなさんの思い込みのひとつに不動産の査定価格を高く提示した不動産会社は、提示した価格で売却する自信があるのだろうと考えてしまうことです。
その感情を不動産会社が利用しようとしているのがこのシステムです。



みなさんから不動産のご売却の依頼を勝ち取る事だけを目的にして、売却する自信なんかこれっぽちも無くても、自ら最も高い査定価格を提示してきます。不動産会社にしてみれば、売却の媒介契約を締結さえできれば、その後に売却する事が出来なくても特に問題はないのです。あとは時間という道具をつかって、売れないならと納得してみなさん自身から価格を下げてくれる状態になるまで待てば良い訳です。

冷静に考えてみてくださいみなさんが物件を高く売りたいのは当たり前です。だからといってそれを利用して高い査定金額を意図的にだしてくる不動産会社をあなたは信頼できますか??



私ならば、お願いした査定物件と条件が近い物件事例を基準に、査定価格が一番高くなくても正確な査定をしている不動産会社を選びます。誠実で正直な会社を選択します。



営業マンの口から「その地域は人気がある」とか「物件が少ないから今なら高く売れる」など勝手に主観的な考えを加え、所有者の気持ちに寄り添うふりをしながら査定額を高くしてくる会社には注意が必要です。査定額は売却できる自信のある価格ではなく、依頼が取れる価格を考えて出すのがこの業界の不誠実な不動産やさんです。

あたりまえのことすが、あらためて、自分の物件だけが過去の周辺販売事例や、成約事例の価格とが違って高く売れることなど有り得ないのです。それはどの不動産屋さんが扱っても同じことです。客観的な査定額とあなたのご希望売却額に差があり、ご不満がある時は、誠実な不動産会社にお客様の率直な売却ご希望価格を素直に伝えれば、ご希望に沿いながら営業活動を開始してもらえます。時間だけを搾取し値下げをまつなどどという姑息なことはしないでしょう。



不動産を高く・安心・安全にご売却するには、誠実な不動産会社に売却希望価格や諸条件を伝え、販売を依頼することがみなさんにとって、最も高く売却できる可能性が高まることをお伝えいたします。

2019年03月20日

・不動産売買が繋ぐ縁:小さな会社へ巨大な企業からの依頼


不動産売買に従事しているとご縁を感じることがありますが、昨日の契約も不思議な縁を感じる。売主と買主共に海外のグローバル企業のCEOと顧問。そして双方個人的な不動産売買。


22年前にわたしが売った物流センターを、日本進出のためにと買ってくれたのがこのグローバル企業でした。バブル崩壊後の不良債権処理を、現在のメガバンクから内々で物件を預かり売却していた時のことです。まさにそのとき不良債権の物流センターを当社から購入いただいたのです。ネットで調べてみると、今では従業員30万人。わが社はどうしたんだろう(笑)顧問の部屋に行くには、厚い扉をカードで開けて秘書同行で高層ビルの最上階に直通シークレットエレベーターで向かいます。
顧問に当時の話をしたところ懐かしがり色々とお話し伺えました。いつの間にか話は美術の話題に移り、海外の富裕層からの依頼で、美術館の購入と財団のM&Aに話がすすみました。当社からご紹介できる案件を整理しないといけません。術館用地ならご紹介できそうかなと考えました。そして巨大なグローバル企業の資産保有方法が多岐に渡るのを身近に感じる貴重な経験をすることができたことも大きいと感じました。



小さな当社へ巨大な企業からの依頼、会社の規模とアンバランスな依頼が面白い仕事です。

2019年03月20日

・渋谷区で人気の高級住宅地を速報でご紹介

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渋谷区内で非公開の閑静な住宅地をご紹介。所在地は東京都渋谷区神山町になります。京王井の頭線「神泉」駅から徒歩11分・JR山手線渋谷駅からも徒歩17分に位置します。

周辺道路は7mと5mと広い道路面する閑静な住宅街で、大使館や代議士の住まいなどが立ち並ぶ環境です。土地面積は約148㎡(約44坪)で、この地域は最低敷地面積200㎡規制があるエリアですが、規制前からの土地面積なので対象外となり、価格も2億9,300万円となります。

都市計画は、住宅街としての環境維持を目的とした第一種低層住宅・建蔽率50%・容積率150%・第一種高度地区と建築規制の厳しい地域になります。こちらの土地は、周辺環境や前面道路だけではなく、地歴にこだわるお客様にもご興味をお持ち頂けそうな非公開の売地になります。ご興味のあるお客様はお気軽にご相談ください。

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2019年03月22日

・高額不動産が小さな代々木の不動産会社で契約される謎


都心部のJR線駅前にあるビル、これが当社のお客様にご購入頂いた高額不動産です。、
土地面積3.3㎡あたり8千万円以上で、総額は数十億円になります。高額の不動産を当社の様な小さな不動産会社から買っていくことに疑問をもたれる方も多いと思います。

なぜ、安心感のある大手不動産会社から購入しないのでしょうか。謎に関する答えのひとつを記事にします。

それはわたしの本物の顧客主義です。私はお客様が望む条件で真剣に交渉をすすめていきます。今回も売主との交渉期間はじつに約6か月の時間が掛りました。そして粘り強い交渉力で価格や条件が大きくかわります。

不動産会社やコンサルタントにみられる、営業や集客のための「顧客第一主義」や「資格保有者だから安心」など口先だけで宣伝する会社はかんたんに排除される世界が不動産業界です。顧客第一主義でなにができる会社なのか、そこが大切です。資格などは専門知識の有無を表すものにすぎません。


富裕層には、すべてが集まってきます。投資、節税などの情報があふれるため、常に情報をコントロールしています。その方法が人を選びます。面会する人を制限したり、紹介者がないと会う事ことも避けます。

コントロールする理由は、大半がご本人にメリットの無い情報はいらないと考えています。本当に大切な情報やお客様の考えを理解して行動できる人物を選別しています。情報見抜く洞察力、信頼できる人を見抜く洞察力、それが限りある時間の人生に大きな違いをもたらすのでしょう。


今回のお客様からは御社だけは、全て信用するとありがたいお言葉をいただいております。今回が2回目の高額不動産のご購入となり、総額60億円以上の不動産を当社でご購入頂いております

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2019年04月18日

・超富裕層が持つ自信が不動産投資を成功させる

2019.02.12

先日、港区南青山のビルをご売却予定のオーナー様にお会いしてきました。最近は大型案件のご売却依頼やご購入依頼を受けることが多いです。



当社から大型案件をご購入頂くお客様の多くは企業オーナーになります。企業オーナーとの会話は、非常に盛り上がり楽しい時間が流れます。



お客様から過去の色々と経験された話をお聞きすることができ、私にはとても興味深く役に立つ時間です。毎回、時間が経つのがとても早く感じられます。

ある経営者のお客様にビルを建築するため土地購入のご依頼を受けました。お客様からの購入物件のご希望条件は、『私にふさわしい土地』がご依頼内容でした。

銀座中央通りや山手線の駅前ロータリー面の土地など、一般市場で販売されない物件をご紹介させて頂きました。最終的にお客様には15階建てのビルが建築できる駅0分の土地をご購入頂きました。



経営者のお客様は、経営環境が厳しい時を乗り越え現在があり、自信に満ちています。私は、お客様の方々が持たれている自信というかオーラの様な雰囲気をうらやましく思います。



おそらく強い自負心をもてる方が放つ雰囲気なのかもしれません。自信に満ち溢れた雰囲気は、周りに安心感を与える作用があります。



結果的に周りの不動産会社も安心して、活動することで経営者の目的が達成する確率は飛躍的に高くなっています。
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2019年04月19日

・サブリース(家賃保証)の問題点

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国土交通省が「サブリース業者に登録義務化も視野」と今朝の日経新聞に書かれていました。サブリースの契約トラブルが年々増加傾向です。トラブルの内容は、「安定した家賃収入を保証」などとうたう業者に勧誘され物件を購入、後に家賃の減額を迫られる。購入者は、借入金の返済に行き詰まるなどのトラブルが相次いでいるそうです。



購入者の中には、業者から家賃の4割減額を迫られた方もいるようです。今回の実態調査対象は転貸借業者の他に住宅メーカーや建設会社などの関連業者も対象になるようです。



不動産投資を成功させるには、パートナーとなる不動産会社の選び方が大切なことを以前ブログに書かきました。会社の規模や知名度ではなく、正確な情報をお客様へお伝えする不動産会社をパートナーとして、的確なアドバイスを受けることがお客様の不動産投資を成功させることにつながります。

2019年05月31日

・建物建築予定の土地・前面道路が私道と公道の違いは?

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お客様が公道に面する土地を購入して、建物を建築する場合は、水道や下水、ガス管に接続するために道路を掘る工事は特に心配はなく作業ができます。建築コストは、接続する埋設管が道路のどこの場所に有るのかにより、道路を掘削する長さで工事費用が変わります。 お客様が所有する土地の前面道路が私道の場合には、前面道路を掘削し道路に埋設してある水道菅や下水菅、ガス管に新たな引き込み菅を接続をする場合には、私道の所有者に掘削の承諾書を貰わないと道路を掘削することができません。

2019年05月31日

・私道に面する土地の購入で失敗しない為にすべきこと。掘削について

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私道に面する土地を買う時、その私道の持ち主から”掘削の承諾は得られているか”これは絶対に確認すべきことの1つです。水道やガス・下水などの埋設管の新設工事のために、道路の掘削工事を行わなければならないからです。ですから、私道の権利関係の確認もたいせつです。 不動産会社が建物を新しく建てるために、私道に面する土地を買うときには、必ずこの私道の権利関係の確認と、私道所有者が掘削について了解してくれているかを確認します。 建物を建てるために埋設管の工事を行うときには、その私道の持ち主に、道路を掘って穴をあけることを了解してもらうことが必要だからです。ですから、不動産会社が物件を購入するときは、条件として、”私道の持ち主から掘削の承諾が得られていること”とする会社がおおいのです。 掘削承諾書は、第三者に売却後も内容が継承されるように作られています。 基本的には公道から、買う予定の土地までの、掘って穴をあけなければならない部分の私道の所有者全員から掘削承諾を頂きます。(私道に公設管が既に埋設されている場合もあります) ※下のマンホール画像は、私道に公設管(上水道)が埋められている道路です。 掘削承諾書の内容ですが、工事で道路を掘削した後、こちらの費用負担で修復する旨を記載します。不動産会社が私道に面する物件を購入するときには、この点に注意して購入しています。

2019年05月31日

・希望物件を探しは不動産会社選びで決まる

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投資家が投資物件の購入を考えたとき、当然ですが希望条件に近い物件情報を入手するために色々な方法で情報収集をはじめます。

ある投資家は投資物件の情報を早く入手するために数多くの不動産会社に問い合わせをしたり、不動産セミナーなどへ出席して投資方法を学び更に物件の情報を入手されています。また、ある投資家は不動産投資で成功する方法を書籍から勉強されているお話を聞く機会がありました。

みなさんがご希望する条件に近い物件と出会うためにできることがあります。それは物件情報を探し当てるために不動産会社にコンタクトを取り続けることではありません。また、物件の情報を入手する速さも大切ですが、不動産投資を成功させるには信頼できる不動産会社を探すことがいちばんの近道です。



みなさんが不動産会社を選ぶことに成功したときには、ご希望条件に近い物件をご紹介される機会が増えます。そのときには物件のご希望条件を正確に説明しましょう。



不動産会社を選ぶポイントをアドバイス!

・不動産会社の得意分野をHPやポータルサイトで確認してみましょう。中古の一棟マンションやアパートを専門に販売する会社や中古ワンルームマンション等の区分投資マンションを専門に販売する会社、新築を専門に販売する会社等、販売に特徴がある会社が多いです。みなさんのご希望物件を得意分野とする会社を選びましょう。

・担当者との連絡は、会社選びの大切な判断材料になります。みなさんとの連絡内容や対応からも会社選びの判断をすることができます。会社の知名度や規模に惑わされることなく不動産会社選びを成功させるには、些細な気付きも大切な判断材料にとりいれましょう。



※金融機関からの資金調達が上手なことは大切なことですが、会社選びの最優先事項にしないほうがリスクが減ります。資金調達ができる物件を購入させられてしまうことが無いように余裕ある資金計画を立てましょう。



意外と難しい不動産会社選び、その理由を解説します。

みなさんが不動産会社を選んで、お問い合わせや物件探しのご依頼をしてもなかなか動いてくれないケースがあります。この場合、会社選びを間違えたのかそれとも担当者が忙しいため、時間が掛っているだけなのか判断が難しいときがあります。この様なときには、ご希望する投資物件の条件を細かく伝えていることを再確認してください。ご希望条件の詳細を担当者へ伝えている場合には、ふたつのケースが考えられます。担当者が忙しく単純に作業が遅れている場合と営業担当者は顧客に優先順位を決めていることが多いため、この優先順位から後回しになっているケースがあります。

いずれにしてもお問い合わせに時間が掛るのは良いことではありません。お問い合わせ後3日以内にみなさんへご連絡の無い会社は、会社選びを間違えた可能性が高いです。不動産会社と物件探しを並行することが望ましそうですね。

社歴の長い不動産会社は、お客様との信頼がとても深く大切にしているケースも多々あります。資産家の投資家と不動産会社が反復継続しながら不動産売買を継続しているケースがあります。そんな理想的な関係を不動産会社との間で築くことができるとご希望に近い物件は最優先に紹介されはじめます。

不動産投資は良い不動産会社を選ぶことが成功への第一歩です。

2019年05月31日

・私道に面する土地の購入で注意すべきこと。通行トラブル実例

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私道に面するトラブルの実例です。私道の掘削、通行の承諾を頂いた所有者が亡くなり、相続人からは了解が頂けない状況となったケースをご紹介します。 私道に面する土地を買うときは、”私道の通行”に関する承諾と、”掘削工事”の承諾と合わせて私道の持ち主から頂きます。車庫付の住宅を建てるときにも当然、購入された方の車がその私道を通ることになると考えられますので、そのために車両の通行承諾も取得します。

 

■ 事例 大手不動産会社でのケース。自宅を注文住宅で建築することを希望されているお客様へ土地をご紹介。その土地をご購入頂けたそうです。大手不動産会社は、《会社指定の測量士が、測量と私道に関する承諾を取得する業務を行う》という規定で、土地の販売活動もしていました。 前面道路の私道所有者は1人でしたが、距離は長く最後は行き止まりの道路形状。物件はその途中にありました。測量士は、数年前に同じ私道の所有者様から掘削や通行の承諾を全く問題なく頂いていたので、その時の状況を大手不動産会社に報告していました。 そしていよいよ売却の話が進み契約準備に入る時、不動産会社は、測量士へ私道所有者から通行・掘削の承諾がすんでいるかを再度確認。測量士は、今回も問題なく取れると不動産会社の担当者へ最終報告をします。 不動産会社は、測量士からの報告を会社に報告を上げて、同時にお客様にもご報告。私道の通行・掘削承諾取得の前ではありましたが、後日、数億円の土地契約と決済を行いました。 数ヶ月後、土地をご購入されたお客様は、ハウスメーカーと間取り等の打ち合わせも終わり、建築確認申請の準備に入るために、私道の通行承諾の件を確認するために来社。担当者が近況を測量士に確認したところ、状況が大きく変化していました。


以前測量士が承諾を頂いた私道所有者は、既に亡くなっていました。現在相続が発生している状況。そして相続人は複数名。測量士が各相続人へ通行・掘削の承諾を頂くためにお願いをしました。ですが、おひとりの相続人からはどうしても了解が頂けない困った状況です。 測量士から担当者へこの時に報告がされました。当然土地代金の支払いも済み、お客様は、いよいよ建築に向けて計画が進スタートしていたわけです。お客様はハウスメーカーへすぐにストップの指示を出すことに。。 建築は止まり、私道の通行承諾取得待ち状態になりました。 私道の通行承諾等をけない理由をおうかがいしたところ、私道の距離が長く、今では奥に家が建ち並び、奥の家の車が私道所有者のご自宅前もよく通る状況になりました。車の通行が増えたことで、埋設管が痛み、壊れることを心配して、これ以上家が建つのを躊躇しているということでした。

このおひとりの相続人から私道に関する承諾を頂くのに、2年かかりました。不動産会社の担当者が何回も通い、細かく状況を説明をさせて頂き、説得してようやく承諾を頂けることに。 土地をご購入された方も、非常に良い方で私道承諾を頂くまでの2年間お待ち頂け、2年後から建築に向けて再スタートしたそうです。 (※当社は売買経験が長く大手を含めて、あまり話したがらない不動産会社の実際にあった失敗例を教えて頂いています。) 他にも、私道に面する土地を買い、建物の完成後、なんと私道の持ち主が車の進入を拒む支柱を私道入口に建てたケース。自分の土地に車が入れられなくなったトラブルもありました。 物件は建築中にご成約。その物件は私道の持分はありませんが、掘削工事については私道の持ち主に、承諾を頂いた状態で着工していた住宅です。前面道路の幅は車が通れる道幅です。新築の建物は車庫付で設計されていました。 この新築一戸建てをご購入された方は、車庫付を条件に住宅を探していたお客様。建築工事が終わり、建物が完成するとなんと私道の所有者が車の進入を拒む支柱を後からたててしまったのです。この事で、車の進入ができなくなった建売住宅のトラブルです。


いかがでしたか?このブログには今後もプロの失敗例(実話)も書いていきますので、個人の方は特にご参考にしてみてください。アパート建築やご自宅の立て直しの参考にもなると思います。不動産取引は、慎重の上にも慎重が大切な事を再認識させられた事例でした。みなさんも失敗の無い慎重な不動産取引を心がけてくださいね!

2019年05月31日

・会社経営者の不動産投資を成功させる教科書ブログ

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会社の経営安定化のために、不動産投資を成功させるには、考え方が大切です。安い物件を見つけて出口戦略をかんがえ、短期的な転売利益を得ようとすることは絶対にしてはいけません。

あくまでも、不動産投資は保有することを目的として、中長期的な経営戦略に位置付けてください。 中小企業の経営者のかたには、不動産投資はリスクの高い投資と考える方が多いかもしれません。ですが実際に不動産投資をしてみると経営の安定化に不動産投資が役立つことも多いです。金融機関が中小企業を評価する場合、決算書の利益はもちろん大切ですが、同時に現預金や不動産などの資産を評価するからです。 購入時期としては、経営者が本業で成果を上げたときに、保有資産として購入する事をおすすめします。本業で今後3~4年は安定した利益確保が見込める時には、中古木造アパートがおすすめです。すでに建物の償却期間を超えた木造の中古アパートは、建物価格を4年で償却することができます。 金融機関からの借入期間はなるべく長期返済がとすること。当社の場合も20年で借り入れしている物件が数棟あります。月々の返済を少なくすることで本業に負担が掛らない様な収支を組みましょう。 あとは中長期の間、不動産の運用を継続していることで、借入金を減らしていきます。そして、不景気の時には金融機関に不動産を担保提供することで借り入れをしたり、保有資産を売却することで利益をあげることができます。 経営者が不動産投資を成功させるためには

①本業で利益が出ている時に中長期の保有資産として不動産を購入する。短期転売目的では購入しない。
②金融機関からの借入期間はなるべく長期で借りて、融資返済で会社に負担がかからない様にしておく。
③中長期保有した収益不動産は、借りれ金の返済も進んでいます。経営者の引退時や不況時に売却して換金する。不動産を売却するときには、時間にゆとりを持ちながら売却すること。
④不動産投資のパートナー次第で経営者が購入する物件が決まります。パートナーとなる不動産会社選びで投資物件が決まる事もあるため、まずパートナー選びを間違わない様にする。 余裕を持ちながら不動産投資を行う事で、購入物件が建物償却期間は節税効果を発揮し、保有資産となり、やがて含み益や売却益となってみなさまの会社に貢献してくれることを願っています。経営者のみなさんには、無理のない範囲で不動産投資をしてみるのには良い市況です。この機会に不動産投資をはじめてみるのはいかがですか。

2019年05月31日

・私道面の土地の購入:参考プランで収支が合わない時にしたこと

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道路や古い私道などに面した土地を購入された時、建物を新築する前に道路査定を行う事でプラン変更が必要なことがあります。参考のため実例を書きました。



春頃に売却予定の土地。所有者はご老人で、相続税を計算を税理士におねがい。そこで億単位で納税する必要がある事が初めてわかりました。そのお金は不動産を売って工面することに。知人の不動産会社がこの物件の売却依頼を受け、私も不動産を現金化するお手伝いをいたしました。



所有者の方は、地方の土地も含め順調に現金化していきました。そして最後の物件は、土地。

古い木造アパートが建っている面積約55㎡の土地です。空アパートの状態で売却を検討。空室状態のまま何年も建物あったので、不用心だから早く更地にしたいとのこと。相続で取得しており、実際に現地に行ったことはないということでした。お話を伺い、その最後の土地を購入させていだだくはこびとなりました。



土地の売り値は、お孫さんがお勤めの不動産会社が購入予定価格を提示していました。提示額で売却できれば、納税予定金額に必要な価格をおさえることができました。ですのでその提示価格がそのまま売却基準価格となりました。そして後日、もらった建物の参考プランには、各階1部屋の2階建て2戸のアパート設計プランが資料として添付されていました。



ですがこのプランでは、収支を合わせるのが難しい状況。土地の購入価格はご希望価格で買わせていただいても、こちらの収支計算が合わない状況です。。。ご希望価格で買わせて頂くとして、、どうすべきか、、最初から設計プランを自身で見直す事にしました。



土地の有効面積は、前面道路が4m未満の場合、この道路査定をすることにより、土地の有効面積が決まります。道路幅員や道路位置に変更があると土地の正味面積や斜線制限などが影響を受け建物の設計が変更になる場合があります。

今回、土地の正味面積に変更はありませんでしたが、道路が作られた昭和40年代に申請された位置指定道路の申請図面では、現状の道路よりも奥行が約2mほどある事が区役所の現地調査で判りました。この調査結果をへて「設計は全て見直し」することができたのでした。



設計見直し理由は2点

①前面道路が想定した現況図より延長することで道路斜線制限に建物の屋根が抵触すること

②間口が狭く、長屋住宅で共同住宅を建築するしか手段が無かった土地でしたが、共同住宅で建築確認が取得できる状況になった



そこで狭小新築住宅の設計を専門とする設計会社に、参考プランの設計を依頼。土地の道路間口も約3mと狭い土地でしたが、何とか長屋住宅で4戸のプランが入りました!

各お部屋の大きさは平均で6.4帖のワンルーム、2階の2部屋にはロフトが取れました。各お部屋の間に廊下を、廊下進入路には扉を設置してオートロックにすることが出来ました。間取りも変更され外階段にすることができました。

これで、収支の問題が解決!ご希望の金額を提示をすることができました。そして、当社が土地を購入できることにもなりました。

こ階段の位置や建物の配置など全てに変更が行われました。狭い敷地で各種の変更は設計士の実力を実感します。



このプランが最終建築予定プランとなり、土地の引渡しを受けた後には、このプランで建築確認申請を提出。4m未満の道路や古い私道などに面した土地を購入した時には、建物を新築する前に道路査定を行う事でプラン変更が必要な場合もあります。覚えておくと良いと思います!

2019年05月31日

・空き家調査で納得の家選び!

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おかげさまで、最近は空き家の無料調査に関するお問い合わせが増えてきました。



お隣の空家をご売却する気持ちが無いか、所有者の方に確認してほしい。現在、販売されている土地は、面積が小さいので、ご希望の大きさの間取りが建てられないので、ご近所の気になる空き地を購入できたら今の住まいから近くて、子供の学区も変わらないし、理想的な場所なので空き地の所有者にご売却の意思があるかを確認してもらいたい。



ご近所で建築している建売住宅を購入するかを悩んでいるとき、より理想的な場所に空家や空き地があるときには、どうしてもその空家や空き地のご売却予定が気になるときがありますよね。もし、購入を検討している新築住宅を契約した直後、理想的な立地の空き地が販売されたら後悔しないかな。なんて考えてしまうと、所有者の方に今後のご売却予定だけでもお尋ねしたいときなどございませんか?



住まいは高額な買い物です。みなさん後悔の無い住まいを購入するために物件を色々と探しています。真剣にお住まい探しをはじめると、どうしてもご近所の建築現場や空き家、空き地まで気になります。



理想的な立地の空き地や空き家があれば、所有者に一度はご売却する気持ちの有無をたずねたい気持ちになりませんか?最近ではご高齢の方がご自宅を売却して、駅の近くに建つマンションなどに転居するケースも増えています。もし、気になる空き家や空き地の所有者とご縁があり購入することができれば、ご自身がみつけた理想的な場所にご自宅を構えることができるのです。



みなさんのお気持ちに無料でお応えするサービスがあることをご存知ですか?後悔のないお住まい探しをお手伝いするサービスです。

2019年05月31日

・個人投資家が不動産投資で不動産屋の餌食にならないために

2019.02.12

あやしい不動産会社の餌食にならないためには、どうしたらいいでしょうか、はじめて不動産投資を考えている個人にでも、怪しい不動産会社かどうかわかる方法はあるのでしょうか。もちろんあります。あやしい不動産会社のすべてが同じ手法ではありませんが傾向があるのです。マスコミで報道された会社や取引をひかえるべき会社の例をご紹介します。

 

先日、ガイアの夜明けで個人投資家に詐欺のような手法で投資不動産を販売している不動産会社が紹介されました。 50歳台の女性が老後の不安から不動産会社に相談して、 岩手県内の古い一棟マンションを8,000万円で購入。 ところが購入後に入居者が次々に退去、退去後の室内からは雨漏りやクロスのはがれなど発覚。散々な物件であったことが判明。 預金残高も48,000円を5,000万円台まで偽造。 昔から不動産業者が金融機関に対して、お客様の資金内容などを改ざんして書類を出す手法存在しており、実は古典的な手法です。

 

ではどのようにしてこのような被害にあわない様にすればよいのでしょうか。あやしい不動産業者は、当たり前ですが、上手に個人投資家をだまします。投資家の耳元でメリットばかりの良いことばをささやき、個人投資家をあつめることがスタート。そこから騙すターゲットを選ぶ作業をしています。



そうはいってもこれはある程度投資家様にとっても想定内。にも関わらず、個人投資家が悪質な業者のセミナーやコンサルタントに相談してコロっとやられてしまうのはなぜなんでしょうか。理由はいくつかあると思いますが共通する傾向があります。先方は個人投資家を短時間で信用させるための共通のアイテムをそろえています。会社の立地や入居しているビルや売上高と資本金です。驚くことにあやしい不動産会社の事務所を実際に訪れてみると、一等地に事務所を置き、 投資リスクをわすれさせてくれるような立派な建物にあり、好感の高い事務所なのです。そして不自然に急成長していることが多いのも特徴です。



あやしい不動産会社を簡単にみわけるポイントのまとめ

①都心の一等地や高層ビルにオフィスをかまえ、その外観から個人投資家の安心感と信頼感を得ることに力をいれています。おしゃれなビルや一等地の地名にまどわされてはいけません。


➁一戸建てなどの実需の不動産はあまり扱わない傾向があります。融資を得やすいアパートや一棟マンションなど住居系の収益物件を中心に販売する会社は要チェックです。


③資本金を過剰に多くみせるのも特徴。資金力で安心感を得るために、設立後まもないにも関わらず会社の資本金が”1億円”などということもあります。長年の間に増資を繰り返し資本金が大きな会社が一般的ですが独立系で設立まもないわりには、資本金が多いと感じるときも要注意をしてください。



④売上急成長の会社は、かぼちゃの馬車でも同様ですが1億円の一棟マンションを売却すると、当然うりあげは1億円です。営業マンの営業トークに”当社は仲介していません。社有なので手数料もかからず非公開の物件です。”と紹介しておきながら、実は他人名義の物件を紹介する。など所有権が移転された不動産を紹介することが非常に少ない会社であるのも特徴です。購入の意思表示をすれば、元の所有者との価格差から仲介手数料以上の利益をかるく抜いていきます。これは三為契約といいます。このような方法なら。自己資金が少なくてもお客様のお金で残金金支払いができるので、リスクもなく簡単に売り上げを伸ばすことができるのです。


⑤銀行融資に自信満々!当然ですよね。金融機関の書類を改ざんして自由に作成する輩までいるので、個人投資家から購入の意思さえ得ることができれば、あとはどんな手段を使ってでも資金調達を成功させて、売り上げ増にむすびつけますから。これで結果として急成長しているわけです。


不動産業を営む一人として、非常に残念なことは、このような会社が金融の引き締めなどで廃業をしても、またそこの元社員が同様の会社をつくる。そういった傾向が多くなかなかこのような悪質な業者が無くなることがありません。今回はポイントの一部を 簡単にご紹介しましたが、個人投資家の方は、見かけだけにとらわれず色々な角度から不動産会社を見て判断してください。投資は自己責任でリスクも当然ともないます。ある程度の貯金と、リスクの勉強をしてから、怪しい不動産会社を見分けてぜひと不動産投資を成功させましょう。

不動産売買に関するご不安やご相談はお気軽にご連絡ください。

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2019年06月24日